1. 未來股市和房地產誰更具投資價值為什麼
未來股市和房地產誰更具有投資價值？為什麼？這個話題很有前瞻性，如果從過去發生的現實來分析的話，過去房地產的收益率是要大大高於股市的投資收益率的。這種趨勢還會不會持續呢？還是會發生逆轉？土地是財富之母，在農業和工業化時代，土地都是最重要的生產資料，所以在這種時候房地產的投資自然是收益巨大的，但是隨著工業化的完成，當整個社會進入到後工業化時代，進入到產業升級階段或者是創新高科技驅動型的經濟發展模式的時候，高科技企業代表了最先進的生產力，這對土地的依賴程度相比工業化時代是要大大降低的。
所以，未來房地產和股市的投資價值並非是二選一的，房地產的投資價值基本上是只有在核心區域城市才會存在，因為這樣的城市是持續吸引人口流入的，這樣的城市的房價會有堅實的基礎，會穩中有進；而股市的投資價值也只有在科技公司，以及擁有較強護城河的消費型企業，這樣的企業股票自然是要看好的。
2. 在房地產行業中，投資哪個股票比較好為什麼
在以上的個股中，G萬科、G中企、金地集團、G招商局、G棲霞近年來漲幅過大，暫時不建議買入。
在兩橋一嘴中，G外高橋升幅不大，建議可以關注。
G實發展和G新梅兩只個股也是升幅不大，繼兩橋一嘴等幾家上海本地傳統房產股之後大有後來之勢，應該重點關注。
3. 中國股市的前景和市場是怎麼樣的
一、中國股市發展情況概述
中國股票市場以上證指數為參考經歷了從2005年12月開始中國股市政策性的股改及GDP連續高速增長的大好經濟環境下造就了上證指數高達6124.04點的所謂的政策性大牛市。但是中國GDP7%以上的高速增長其中房地產拉動因素據高盛公司經濟學者測算高達4%以上，餘下的3%左右才是真實的實體經濟對GDP的貢獻，所以從2007年到2014年末中國股市一直處於下跌的熊市中，股市是經濟發展的晴雨表，雖不為國內某些經濟學家的認同，但股市具有反映經濟發展的提前效應。
中國經濟連續十幾年的高GDP增長而中間沒有出現一個有效的回調在世界經濟發展史上屬於罕見的個案，各地方土地財政政策造成了中國除沿海城市以外多城市出現嚴重供過於求的「鬼城」現象，中國經濟正面臨著類似美國2008年出現的房產嚴重供大於求而引發的次貸危機。
美國從2002年到2008年經濟案例告訴我們：美國經濟的潛在增速在2002年之後再次出現中長期的下降趨勢。在美國互聯網+泡沫破滅沖擊之後，美國經濟技術與設備投資均有所放緩。為了調控經濟下滑，以美聯儲為代表的美國決策機構挑選了房地產市場作為新的經濟增長點，配套政策包括降息，放鬆監管運用各種金融財政政策等。最終結果培育出一個很難控制的金融泡沫。由於美國前期各種經濟，財政政策的過分使用，使得最後用簡單但殺傷性大的貨幣寬松政策，希望通過一定有效的通貨膨脹來帶動經濟的復甦及改變通縮讓經濟緩慢運行的局面。主要的切入點就是刺激美國股市。優點在於：股市上漲，實體企業市值增加，股東可以套現股份獲得資金來源；股東無需銀行與非銀行金融機構的貸款而獲得流動資金；企業解決資金問題，為再投入發展生產提供良好基礎。
美國道瓊斯從2009年的7500點一路慢牛到2015年3月的18116點，經濟已出現從下降---復甦—到增長的演變。美國接下去的財政政策當然是結束前期大量的貨幣投放對經濟的刺激政策，通過未來美元加息回籠過多的貨幣以保持經濟穩定增長。但是，美元的升值已經對中等發展及發達國家造成經濟沖擊，美元似乎又回到90年代美元對世界其他主要經濟體的匯價，唯獨少數幾個國家，包括中國。
二、對中國股市未來走向的研判
我們再來分析下中國目前的股市與未來發展方向。中國在經歷了7年多的熊市後終於在2014年底出現曙光。7年前的股改造成原非流通股股東與部分流通股股東瘋狂套現而沒有再次把套現的資金投入實體經濟而是為賺快錢效應而投入房地產及相關行業，實體經濟的低速與緩慢增長造成實體經濟在股市的表現差強人意，中國政府也清楚認識到目前及中國經濟存在的危機與機會。其實，人民幣對美元有效貶值能夠帶動出口增加外匯收入及實體企業的發展，但是，政府盡量讓人民幣緩慢貶值的努力是希望不因為貨幣貶值，資金外流而引發房地產次貸危機，畢竟房地產已從香餑餑變成了過剩的燙手山芋。從周小川行長的公開講話似乎已證實中國政府對通過股市虛擬經濟的繁榮能夠帶動實體經濟的認識轉變，畢竟2008年4萬億的強刺激已經給經濟帶來傷害，如果再次通過發行貨幣來刺激經濟必將造成更大的通貨膨脹，經濟失速，但由於實體經濟企業的技術投入，規模擴展等關鍵領域沒有實現很大的創新與發展，如果投入更多貨幣卻不能給實體企業帶來根本性的轉變那隻能讓多餘的資金又再一次被投入已經過剩的房地產領域，那累加的危機後果更難以想像。 跟隨中國政府的規劃與目前市場的實際，我們發現中國政府在模仿美國次貸危機後的經濟發展模式與財政政策。主要通過刺激股票市場的發展，虛擬經濟的繁榮來解決實際貨幣投放量問題。當企業市值增長後，股東拋售股份的套利可以解決資金流問題，普通投資者通過股市的投機行為獲利從而可以有錢進入消費，房地產投資等領域，
具體政策扶植可以看到：降准降息股市制度的改革實現滬港通，深港通，放鬆QFII資金額度與投資限制，讓外資一起參與股市的投機或投資，吸引資金內流，防止資金外流對經濟的沖擊；放鬆新三板交易制度，促進新型創業企業的合理，有效成功成長，扶植新的中小企業，同時解決勞動力就業問題，解輕政府負擔；放鬆股票私募基金的管制，增加公私募的並軌發展以增加股市投資活力；放鬆對證券公司與期貨公司的資管業務及一對多的投資理財限制；允許證券公司可以開展有限的代客理財業務等多項實際有效的措施。 目的就是希望通過緩慢的牛市，模仿美國經濟從下降，復甦走向可控合理增長。美國道瓊斯從2009年的7500點一路慢牛到2015年3月的18116點經歷了六年時間，中國股市從2005-2007年2年的牛市到2007-2014年底7年的熊似乎告訴投資者中國股市的牛熊轉換已經開始。
4. 中國未來房地產行業發展前景
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》
房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。
趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低並趨於合理水平
過去的10年，房地產處於上升期。由於主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣政策、快速的城鎮化進程和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本)，遠超其它行業的平均利潤水平。
國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對於國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。
隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%～10%之間，暴利時代將不復存在。
趨勢之二，積極採用新材料、新技術，大力發 展綠色建築
鼓勵應用建築節能新技術、新材料，大力發展綠色建築是國家下一步發展的重點。比如，採用改進房屋建築門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型牆體材料;利用地下熱能保持房間恆溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財政部、住建部專門發文，鼓勵在公共建築、民用建築集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建築應用水平。今年光電建築應用政策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建築應用比例作為約束性指標，綠色建築應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性政策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免)，國家還會採取強制性措施，推動綠色建築的發展。按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。
目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低於綠色建築一星的標准進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作
目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴於銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由
高度專業化的公司分別承擔。隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個資源整合或綜合協調的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營銷代理商等之間的專業化合作。
未來還將實現投資商和開發商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會資本，包括信託、私募股權、企業債、IPO上市等，房地產開發商更像是一個高度專業化的管理型公司。目前，我國房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內很難改變，因此，私募股權是未來的發展方向。
趨勢之四，融資能力和資本運作能力要求更高
房地產開發是資金密集性行業，在當前限購、限貸的不利環境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關重要。房地產開發應該實現融資渠道多元化、合理控制財務成本、保持合理的負債率和良好的現金流。
國家統計局數據顯示，目前我國房企的資金來源中,企業自籌比例已上升至43%以上,個人購房預售款比例在25%以上,商業銀行貸款只佔15%左右。而銷售不暢、市場預期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。
房地產開發企業的國內融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統外，大部分選擇信託方式，少數選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。最初的融資主要是針對單一的項目，以後逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構進行長期合作。這種從鬆散型的項目投資合作轉變為公司制的緊密型投資，是基於大型房企進一步做大規模和做強實力的戰略考慮。市場規模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內房企帶來幫助。海外成熟金融機構和投資機構對投資管理的規范運作，對提升國內房企的管理水平和質量，將起到重要作用。
趨勢之五，品牌化經營、精細化管理和標准化制定
在調控和市場的風險中，如何使房企保持核心競爭力，實現穩步健康的發展，已成為當前一個突出的問題。預計更多的房企，將把注意力集中到關注品牌、資本、產品和營銷能力上來。
房企的品牌經營，歷來被認為是企業的軟實力，而要實現企業的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養和樹立，重視品牌的有效表現和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經營，使項目的促銷手段和銷售價格方面的優勢得到了充分的體現。
相比之下，中小房企的項目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產品，產品定位比較隨意，項目的實際成本與目標成本偏離較大，這就更應該注重項目的標准化和精細化管理，這也是中小房企擴大經營規模的基礎條件。
趨勢之六，營銷成為核心和關鍵環節
如果說房企的融資能力和資本運作能力起著決定性作用，營銷環節則是實現盈利的至關重要環節。強大的營銷能力可以最終實現資金回籠和資金增值，同時也能提高項目投資方的信心和實現市場預期，從而使房企的資金進入良性循環，並得以持續開發經營。
目前，國內多數開發商與專業化的營銷代理公司進行合作，房地產營銷代理公司參與到項目的整體規劃、從戶型設計到每一套房子該如何銷售等每一個細節，協助開發商最終實現銷售目標。一些有品牌、有規模的房地產營銷代理公司，由於擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業務，通過建立各種形式的客戶會，定期舉辦各種活動，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對品牌房企的忠誠度，促進了營銷市場的繁榮。
5. 論述未來幾年房地產投資及股票投資的風險及收益
房產投資要注意國家的調控，畢竟現在房子其實已經非常多了。泡沫也非常大，如果房產稅真的施行後，房產投資很危險了，其實現在中國人和中國房子，肯定是供大於求，只是現在很多人同時擁有大量房產，造成房子供小於求的泡沫狀態，國家政策調控加房產泡沫，所以不建議投資房產。房產的漲跌周期非常長，有時長達幾十年。
股票投資的漲跌波動一般就在1，2年，風險和收益在於操作，股票一般十有九虧，如果想做股票一定要做長線，一定要有耐心，就好比今年停止了IPO，好多中小盤股漲了2，3倍以上，泡沫巨大，需要耐心等待，我覺得明年下半年如果調整結束還是值得投資的。
建材，鋼鐵，有色金屬，大盤股由於盤子比較大，需要拉動的資金大，再加上屬於產能過剩行業，不適合投資這些行業的股票。收益很低。波動很小，長期下跌，短期波動小。
建議投資傳媒，互聯網，高科技，環保，機器人之類的股票，這些比較熱門，波動大，收益高風險高。目前也是泡沫巨大，需要耐心等待。創業板的股指可以反映這些板塊的漲跌。去年創業板580多點，前2個月最高1400多點，現在1200多點，建議創業板跌到8百點左右的時候布局股票，所以個人感覺還得耐心等待半年
6. 誰知道房地產股票近期走向如何
《維賽特財經》提供（僅供參考,據此入市,風險自擔）
地產股大跌的背後
■中國證券報
12月6日,廣州市土地拍賣市場出現驚人信息,部分地塊拍賣價格下跌五成; 與此
同時,廈門集美地塊的拍賣價格也出現了五成左右的下跌.本周以來,在地產行業新政
的共同作用下,市場開始了較為劇烈的反應：萬科Ａ下跌12.29%,招商地產(000024)下
跌15.71%,保利地產(600048)下跌16.47%,華僑城下跌17.72%,金地集團(600383)下跌
17.71%,泛海建設(000046)下跌19.87%.地產股的下跌有沒有其合理的邏輯性呢?
股價和地價
1998年開放商品房市場後,地價,房價一路走高,從未見過地價下跌的事情. 別說
我們普通投資者, 就是基金經理,行業研究員,資深媒體人士對此也是一頭霧水,於是
我們在最近兩周還頻頻見到推薦地產股的報告,還能看到在股票下跌前的機構買進大
單.
事實上,我們在1981年的香港市場也見到過同樣的事情.當時房地產市場,股票市
場同時進入泡沫階段, 1981年8月,港府的兩宗土地交易反映出地價大幅調整的信息,
但股票市場直到9月份才開始反應,長江實業股價在9月下跌約30%,其他地產股也差不
多.此後,在房價下跌的進一步推動下,10個月後,長江實業最終跌幅高達60%以上.
吸取這個教訓後,此後的香港股票市場對地價的反應就相當快速：1997年,香港地
產市場在泡沫中再度迎來了地價的首度大跌,當日長江實業大跌11. 04%,而且在此後
的58個交易日里,股價累計下跌65.06%.相比前面而言,第二次地價大跌引發的市場反
應相當快速.
值得一提的是, 盡管長江實業在房地產市場的周期峰谷中,每隔10年左右會有一
次深幅調整,每隔三五年會有一次大幅調整,但長期看,長江實業還是給長期持有者帶
來了豐厚的回報.
反思地產業四大問題
首先,地價是核心中的核心.從香港經驗來看,地價拐點往往會比股價拐點來得遲
一些,但地價的階段性拐點將對房價,房地產股的階段性趨勢起到確認作用.在1981年
8月份香港地價下跌之前, 長江實業已經自高點出現了15%左右的調整,而地價的下跌
使得長江實業股價確認了階段性下跌的趨勢.1985年香港地價在多年下跌後終於出現
向上的拐點,而此時長江實業已經從最低點上漲了137%.
其次,慎用銷售竣工比.真正決定地產股,決定房價運行的根本因素在於房屋的供
求關系, 但目前投資界普遍運用銷售竣工比來衡量市場供求關系,這在一定時候是管
用的,但在一些重要時點會出大問題.人們是買漲不買跌的,在房價一路走高的過程中
,一些打算明年,後年買房的人被迫會提前購房,這樣會比較容易形成一個購房高峰 .
這個過程中,我們會看到發展商的銷售收入上升非常快,會比竣工量高出很多,但一旦
房價逆轉後,買家會突然階段性變得非常稀少,人們不願意買跌. 而另一方面,發展商
卻在原有預期上進一步擴大生產,於是在銷售大幅縮減的同時,竣工量反而大幅提升,
消極者可能馬上會認為,房子供過於求了.其實,這時人們又在犯另一個錯誤.
第三,人口紅利下,房地產股股價也會出現巨幅調整.上世紀80年代是香港人口紅
利的主要發放期,但就此認為房價將一直走高,地產股將一直走高就不一定正確.在人
口紅利發放過程中,地價的下跌同樣會令房價出現階段性走低.
第四, 長期持有型的價值投資者一定要注意買進價格,尤其是投資周期性較強的
行業股票. 以長江實業為例,如果人們不小心在階段性的價峰購入,如上所述,可能會
遭受非常慘重的被套過程.
7. 中國樓市和股市將如何發展
股市短期內不可解決，推倒重來的股市已經成為定局，我看到1800點左右，才會有相關政策出台。而樓市，由於股市的下跌，居民可供消費的錢大幅縮水，減直接影響樓市成交。同時，過高的貸款利息，使居民養不起房，85-90年代的後生，其財富還沒有積累，不可能支撐過高的樓市，所以跌成為必然，但樓市中長線仍然會上漲，這是受國家長遠經濟增長影響的。
股市具體如何發展？我認為國家完全可以利用股指期貨出台，使機構投資人可以通過這種期貨套保，以減少損失。但國家卻遲遲不推？原因何在？我認為國家表面是想解決大小非問題，但真正的是想通過股市下跌，通過「休克」療法，通過犧牲一代股民的辦法來解決這個問題，這種做法，之前的股改也用過。同時，股價下跌，符合國家利益，因為國家要想做整體上市和央企整合，過高的股價是不利於控股的（我不知道你是否理解這一點，同樣增發整體上市，股價越低，定向增發的股票數量越多，這對於國家的股權控制是有利的，國資委必須喜歡這樣做）
所以我的結論是，國家表現希望股市穩定，但真實的行動，其實是希望股價下跌，而且這種下跌應該是推倒重來的性質，而真正推出期貨，才是一個實質性的利好，實質性的動作。
8. 中國房地產將來的發展趨勢，兼談與股市的關系
2018年房地產行業發展前景分析 機遇與挑戰並存
調控「穩」字當先，預計限售、限價將常態化
目前各地樓市政策進入微調時期，目的為防止區域樓市出現「量」、「價」明顯波動，預計限售、限價將成為各地調控的常態化舉措，未來調控力度大幅上行的可能較小。
預計限售、限價將為常態化調控舉措
限售政策能夠精準打擊投機炒房，既不傷及剛需又能抑制投機、平穩樓市，逐漸成為了各城市調控的首選和標配，2018年以來新出台調控的城市政策無一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市數量已近70個，限售年限在2-5年不等。此外，限價同樣是各地調控不可或缺的方式之一，主要目的為通過行政干預防止一手房價格的大幅波動，多個城市一手房定價普遍低於周邊二手房。考慮到目前樓市調控基調主要為穩定房地產市場，預計限售、限價將成為各地樓市調控的常態化舉措。
三、四線銷售增長動能趨弱，再融資壓力對投資制約明顯
商品房銷售仍維持同比微增，三、四線城市表現雖優於一、二線，但銷售增長動能略顯不足。全國商品房銷售增速呈現下降趨勢，據前瞻產業研究院發布的《房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，截至2018年1-5月，全國商品房銷售面積累計同比增長2.90%，其中4月商品房銷售面積當月同比增速甚至為-4.09%，顯示出全國商品房銷售增長已有所乏力。分區域來看，大中城市市場有所回暖，30大中城市成交面積當月同比跌幅在2018年以來收窄，但全國商品房銷售數據雖優於30大中城市表現卻無明顯上揚，顯示出大中城市之外的三、四線銷售增長動能有所減弱。
開發投資整體表現仍較好，但再融資壓力對投資有較大制約
截至2018年5月底，房地產開發投資完成額累計同比增速達10.20%，較2017年底繼續上升了3.20個百分點，投資數據仍表現搶眼，但實際從2018年3月以來，單月投資額同比增速則出現了持續走低，疊加社會融資規模數據2018年以來明顯走弱，房地產開發到位資金來源累計同比增速承壓，其中開發貸、按揭貸款累計同比已走入負值區間影響，房企投資增速存在下行壓力。
預計行業銷售穩中略降
目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準利率的1.05-1.1倍不等，較大地削弱了貸款買房人群購買力，而三、四線城市盡管目前庫存水平仍較低，但考慮到棚改及貨幣化安置力度邊際將無明顯增長，區域房價的上升也致使當地人群購買力下降影響，三、四線房地產銷售的同比高增速難以維系，預計2018年全年商品房銷售同比增速將收在約-2%。
開發投資增速趨弱
受全國商品房庫存處於低位、行業集中度快速上升影響，房企補庫存意願十分強烈，但投資勢必需要杠桿的擴張，在去杠桿政策背景下，房企再融資環境的大幅收緊對擴充資源的能力造成明顯制約。我們依舊維持對房地產開發投資邊際悲觀的判斷，預計2018年行業開發投資增速將小幅增長約3%左右。
大型房企深耕區域能力加強，銷售集中度快速提升
在全行業銷售、投資邊際趨弱的背景下，大型房企的項目布局更為分散，抗擊政策和市場變化的能力更強，行業銷售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，銷售金額TOP10、TOP30的房企市場份額已分別達23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市場佔有率更進一步分別提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加強，區域房企突圍難度更大，除少數地方核心國企、個別實力較強的區域品牌房企外，區域房企已很難占據當地銷售前列的位置，而反之如萬科等龍頭房企則位列多個城市的銷售前5，預計隨著龍頭房企的市場布局進一步分散，各地銷售前列的榜單中區域房企的身影將更為鮮見。
行業資源集聚效應明顯，強化大型房企市佔率提升趨勢
2018年1-5月全國房地產企業拿地TOP10、TOP30權益拿地金額佔300城土地出讓金比例均達約24.05%和42.06%，該比例較2017年底略有下降但仍維持較高的水平。大型房企在獲取資源優勢十分突出，充足的土地儲備進一步強化了其市佔率持續提升的趨勢。
各地調控進入微調階段，限售、限價常態化穩定市場
目前各地調控政策進入微調階段，主要針對投機炒房，核心目的求「穩」。2018年以來，出台調控政策的城市主要為前期無政策出台或政策力度不足、今年以來市場熱度上升較快的城市，不同城市政策力度差異大。
行業融資難、融資貴現象日益突出，國有房企、龍頭房企融資優勢明顯
房企融資方式主要包括銀行開發貸、信託等非標融資、發行債券。從政策變化來看，銀行開發貸、非標融資均面臨不同程度的監管趨嚴影響，而債券發行雖然告別了2017年前三季度的「一刀切」情況，但主要發行主體仍以國企、上市品牌房企為主，募集資金用途多用於借新還舊，不能用於拿地和房地產項目建設(除住房租賃項目)。
從投資機構的風險偏好來看，投資機構更傾向於參考中房協或其他第三方機構出具的綜合實力或銷售排名，風險偏好由百強房企迅速收縮至前50甚至前30強，而房企信用債則受到行業下行、負面事件及監管趨嚴影響，市場風險偏好大幅降低，部分機構甚至對「民營房企」採取一刀切的態度。行業融資集中度上行明顯，國有房企融資環境優於民營房企，而民營龍頭融資環境又優於民營中小房企。
9. 未來十年股市和樓市哪個市場收益高
今日接受樂居的超級訪談很抱歉，因為提問太踴躍，盡管在規定時間不斷回答，但仍不能滿足大家的要求，加上120字的限制，有些答復不全面，現就大家共同關注的未來五年最看好哪個市場，以及如何看待股市、樓市、金市，如何作資產配置整理成文,以饗讀者！
問:近日張欣在說，有投資鼻祖說在中國投資房地產是唯一選擇，你們怎麼看啊？
答：這觀點肯定是不對且有所偏頗的，只是因過往幾年因股市的長期走熊及低迷，通脹的嚴重，房價以其保值功能及房價的高增長引人矚目並為投資人帶來豐厚回報才給人此印象，但是做投資不能光以歷史看未來！其實回顧過去十年金價的升幅同樣是驚人的！
問：不知對黃金、鉑金等貴金屬投資怎麼看？現在美元強勢，黃金走弱的情況下適合抄底做長線持有投資嗎？
答：由於美元與黃金具有負相關性，但若以現時美元走強而看跌黃金的未來將有所偏頗。無疑，美元和黃金同為最重要的儲備資產，加上黃金以美元標價，因此美元的堅挺就有可能稍弱黃金作為儲備資產和保值功能的地位，但也要知道其負相關性並不是一成不變的，也有正相關時候，而且美元也不是只堅不軟，我們看到，今年以來美國多次以是否退出QE作為幌子，造成黃金市場的大幅波動，這有美國政府及機構通過「嘴巴」操縱金融市場來漁利，但我們要堅信，對美國有利的QE在全球沒停止印鈔下絕不肯輕易放棄。所以，每次有謠言造成黃金市場大跌反而是一大機會！其次，也要認識到美元作為國際儲備貨幣的地位也有可能被稍弱，尤其是當歐元重新走強，人民幣逐漸走向自由兌換，成為國際儲備貨幣之一時，此外，國際間的摩擦、戰爭、國際的爭端及金融的動盪今後仍將頻繁發生，而每一次均對黃金市場造就機遇！因此，黃金作為稀有資源，供給短缺，加之在流動性泛濫、貨幣貶值、通脹威脅加劇、以及經濟背景下美元黃金1600點附近是機遇！今年可將黃金及白銀作為資產配置的一部分。
問：對於我們這種小白領有什麼投資理財的建議呢？除了定投、定存之外，還有什麼可以選擇？
答：個人不大贊同定投、定存，因為你頂多取得大眾的平均收益，而且定投，意味著當大盤出現頂部時你可能也有部分資金抄頂了，如果經理人操作不好甚至可能虧損，所以個人更多傾向於有條件者以股市及黃金市場為主！同時穩型可配置年收益率約在5%以上的國債及貨幣型理財產品！
問：好像現在大家都很少提及貴金屬的投資，請問黃金與房產的投資相比怎樣？國家明言加強調控有點不敢投資房產了
答：就貴金屬及地產投資衡量，考慮風險性、不確定性、參與性，今年我更看好貴金屬市場。
問：貴金屬近期一直在走弱，我想問一下貴金屬未來走勢的分析及預測。還有像一般小白領，沒有太多資金進行房產投資，那麼，貴金屬、理財產品、外匯投資、存款，應該怎麼進行分配？
答：貴金屬以其稀缺性及保值性，在流動性泛濫，貨幣貶值、通脹威脅加劇、以及國際爭端和金融動盪不時發生下我中長期仍繼續看好，而且黃金自1920高位回落以來回調空間較大，個人認為1600點附近是中長線建倉機會！此外，年收益率約在5%以上的國債及貨幣型理財產品也可適當配置，但是，如是股票型理財產品就要謹慎了，必須衡量基金理財經理的能力！另在美元堅挺，人民幣對美元升值背景下可以適當考慮配置美元，因為不要盲目認同人民幣被低估的觀點，如果中國的M2增幅不降下來，人民幣貶值是遲早的事，而個人更傾向於今年加大對股市的投入，但前提是你懂股市，有時間及風險承受能力!
問：國家提出未來要搞城鎮化，是不是說未來房地產投資，必然要重於股市投資？
答：在國家城鎮化的發展戰略下，對那些進軍戰略性進軍城鎮化的企業來說前景無疑看好，但也需注意城鎮化建設非地產化，如果沒有交通、生活、教育、醫療的完善及作鋪墊，所謂的城鎮化，包括發展農村、城鎮地產市場有如空中樓閣！也需注意的是，城鎮化並不等同地產投資，也並非所有地產股均是城鎮化受惠概念股，雖然未來看好城鎮化，但不贊同房地產投資必然要重於股市投資的觀點，同時。在股市中城鎮化受惠概念也同樣可以受益於國家城鎮化政策！
問：最近股票行情不是很好哦，很多人都退出來了，房地產倒是非常熱，有中介還說一個月賺17萬。所以感覺還是投資房產靠譜，不過不是人人都能投資房產的，所以除了樓市和股市還有什麼產品是值得投資的呢？
答：近期房地產的短暫火爆是被"國五條「逼出來」的，是寅吃卯糧，日後如果各地出台的細則嚴格執行二手房要繳20%所得稅這條條例，加上一旺淡三墟，可以預期未來二手
市場很快將進入冰河期，未來將有不少二手中介將關門！我們做投資的切忌老用歷史的眼光看待未來，任何商品商場自由其運行規律，正所謂物極必反、否極泰來，股市經過長達5年的長熊之後，隨著政策等大環境的改善，技術到位，個人認為自去年12月的1949點股市已經進入新一輪牛市，因而未來5年投資股市更靠譜，至於樓市，因政策的限制，做作為投資空間的機會越來越少！也因資金的限制，非普羅大眾能投！
問：賣二手房要繳20%所得稅了，這個消息傳來，樓市還未對調控作出反應，股市已經崩潰了。請問兩位老師，股市和樓市，哪個泡沫更大？
答：其主要原因是樓市有剛需在支撐，且經過多年的限購後剛需能量在積聚，而股市經過兩個多月上揚剛好處於調整周期，加上股市最怕的是不確定性及不良預期，地產的不確定性，及地產可能對銀行造成的不良影響，兩大權重板塊的恐慌拋售導致了消息見報當日股市的大幅下挫，但現在也開始回穩！要比較股市和樓市哪個泡沫更大？我覺得兩個均有泡沫，關鍵是看哪個城市，哪只個股，例如，在一些熱門一線城市，因有剛需做支撐，房價怎跌也跌不到哪裡，相反，一些冷門城市，炒得過高的房價其泡沫終有破滅的一天！如果真要比較兩個市場，客觀而有實事求是地說，股市比樓市的泡沫更大，風險更大，這有歷史原因及其虛擬特性所決定，而樓市有人口不斷增長，可供建樓土地越來越少，有實在的使用價值作支撐！但是，從未來5年成長性、投資、投機可操作性考慮，個人認為股市更勝一籌！
問：過去五年樓市投資收益遠高於股市，那麼，未來五年，誰勝誰負？
未來五年，我更看好股市，因為其調整更充分，5年熊市擠幹了不少水分，而且目前市場已經越來越規范，而樓市，從政策的導向來看，限購、一套房外征高稅已經扼殺了其投資及投機空間，而且不明朗性增加！
問：同是在通貨膨脹的預期之下，樓市與股市的價格走勢相悖,股市暴跌樓市猛漲，這是什麼原因？
答：商品的價格最終由其供求關系所決定，股市多年來高市盈率發行，虛假上市，令股價原背離其投資價值，而不顧市場的發展規律超高速發行及上市也令供需失衡，而土地、房子屬不可再生資源，買少見少，而人口卻是不斷增長，其特性註定了其長期價格以上升趨勢為主，具有不可替代的實質使用價值，這就造成同在通貨膨脹的預期之下，樓市與股市的價格走勢相悖,股市暴跌樓市猛漲的主因。
問： 現在國內投資渠道很單一，股市近幾年很差，很多股民紛紛投向房地產，但在房地產行業盛行的年代，國家又出台了很多策劃打壓房地產，股市不敢進，樓市進不了，那麼市場上這一波流動資金將會流向何方
我覺得只要具備一定專業知識，把握好波段買點選好股，今年進入股市的風險並不太大，樓市，由於限購，國家除了剛需一套房以外將征重稅，以令其大大失去投資、投機空間及價值！其實，市場的熱錢更多呈波段性在股市、商品期貨、貴金屬等幾大市場流動，而且這幾大市場流動也比較便利，大家要關注幾大市場的波段性操作，不應固執於某一市場！
問： 最近受國五條和股市低迷影響，信託倒成了一些人的投資首選，你們怎麼看？
答：信託可作為投資的選擇之一，但關鍵要看受託人是否可信及其實力，還有信託產品的投向，不可盲目！
問：股市唱的就是一個跌字，全球第二熊啊！對中國股市再無期望了，錢多了還是投資樓市比較靠譜吧？
答：我的看法剛好相反，我覺得今年股市的機會更大！而樓市，從政策的導向來看，限購、一套房外征高稅已經扼殺了其投資及投機空間，而且不明朗性增加！而且現時的商業性住宅，如商鋪、寫字樓、公寓等有3-5%收益已不錯，短期投資、投機空間不大！
問：股市和樓市兩者都是目前比較好的投資渠道，不過即便都接近底部，想問問，如果投資地產股的話，有什麼需要注意的？
答：個人仍是堅持認為股市是今年比較好的投資渠道，如果投資地產股的話，我覺得最好等各地地產調控細則出台後，而要買最好是買香港的內房股，因為其有不少仍在凈值下！
問：按照目前房市調控政策，接下來如果想投資房市，應該選擇哪一類產品呢
答：建議等各地地產調控細則出台後，在港股中選擇內房股，尤其是A+H中比價偏低的內房股！
問：如果是保守型投資者的話，現在入房市，是否已經錯過最好時機了。但是股市，翻雨覆雲，適合保守型的投資者嗎？
答：現在入房市，肯定已錯過最好時機了，不建議。對於股市，只要選擇入點，選准股票同樣適合保守型的投資者！
問：樓市和股市還會下跌嗎？誰先會觸底？
答：其實兩個市場均已觸底，後市再創新低機會較微，至於未來誰更有機會！我更傾向於股市！
問：樓市一直打壓卻壓不下來，是不是還有上漲的空間？股市則一直讓人很失望，會如狄馬克預言那樣「咸魚翻身」嗎，會的話，有什麼跡象表明呢？
答：有句俗語叫該跌不跌理應看漲，除非用更嚴厲的政策及稅收手段，否則，按市場規律樓價還會繼續上漲，只是因稅收等費用昂貴，其投資、投機空間較少！對於股市，贊成狄馬克的判斷及預言，但其九個月將有48%的升幅判斷（約至2900點）過於樂觀，但我一直堅信的目標2600點一定會實現，其理由是圖形顯示現時股指已開始第三上升浪，因而創出2440點今年新高是沒問題的！
問： 國五條二手房征稅抑制了房事，會不會一資產所得稅的形式來抑制股市，讓大家把資金都集中象銀行，最後再來一次想歐洲一樣的存款所得稅把羊毛一次性剪完呢？
答：不會，因為現時股市各項稅收及費用夠高了，如傭金、印花稅及股息稅等，再征重稅的可能性不大！至於銀行屆時是否會徵收利息稅或所得稅，我覺得可能性也不大！
問：有人說中長期股市比樓市更有投資價值，您怎麼看？
我仍是堅持認為中長期股市比樓市更有投資價值之一！
問：我是剛需買房，心裡忐忑得很，今後一段時期內是股票投資收益率高，還是房產投資收益率高？
答：剛需買房就無需計較房價的波動，我需不看好樓市的投資，但看好樓價的上漲，只是其上漲所帶來的利潤被稅收所蠶食，今後一段時期內我認為應是股票投資收益率比較高高。
問：房產調控新政對樓市利好還是利空？對股市利好還是利空？
答：房產調控新政對樓市無疑具有利空作用，對股市，不過對股市的地產板塊有利空成分，至於對大盤，對有短暫影響，但也要認識到，股市和樓市是投資熱錢最青睞的兩大領域，一旦樓市的投資、投機空間被扼殺，這反可引導熱錢往股市走，因而從中長期看反而對股市是利好！
問：「國五條」後，業主會把20%的所得稅轉嫁到購房者身上，從而是購房者的成本提高。請問兩位，這樣會影響到購房者的投資回報率嗎？
答：這是毫無疑問的，現在加重各項稅費及限購基本將樓市的投資、投機渠道堵死了，「國五條」後，業主會肯定會把20%的所得稅轉嫁到購房者身上，但個人認為業主也將承擔部分稅費成本，從而增加購房者的成本，加上房子養護及轉讓的費用，其實現時購房者的投資回報率並不高！
問：股市與樓市，哪個投資價值更大？
答：對於樓市，我看好房價，但不看好樓市，這是因為由房子是稀缺商品，買少見少，而人口卻是不斷增長，加上M2不斷增長，通脹的預期也令其上升預期及趨勢不可避免，但是，現時樓市調控的政策越來越嚴厲了，限購、交易稅費的大幅調高，令投資、投機的交易成本大為上升，而且不可忽視房子的養護成本是相當高的，這些大大侵蝕了投資人因房價上升本可帶來的利潤，現時即使是商業性質的商鋪、寫字樓、公寓其出租回報率相當低，年收益有3-5%已相當不錯，而且從現時國家的導向看，日後可能除了自住的剛需房外可能要徵收重稅，近日已有官員提議，對兩套以上的住房要徵收不動產調節稅，這條對地產市場的沖擊很可怕，因為現時房子如果租不出去，其管理費等養護費用已經很高，日後如果一旦再徵收不動產調節稅，那將令更多人養不起房而造成恐慌性拋售，稅費的過高，政策的不確定性基本將樓市的投資、投機渠道堵死了。值得注意的是，現時地產的調控主要是向投資人、持有人埋手，向他們徵收重稅賦，而不是從降低價、增供給、減少貨幣發行量及降低建築成本等治本措施著手，因此，只要不改變地方政府將賣地收入作為財政主要收入來源，不改變將地產作為支柱產業根本就很難有效遏制房價的上揚，現時的「國五條」，受影響的主要是二手樓，而對一手樓根本沒有影響，因此在二手樓交易進入冰河期後日後發展商的小型住宅在剛需下反而同樣更吃香，所以，地產上市公司業績不一定受很大影響，這與地方政府將地產作為支柱產業和財政收入來源有關，而一手樓的發展可拉動其他產業相關發展，拉動GDP！相反，打擊限制二手樓受影響的主要是持有人！因此，今年不建議不建議將樓市作為投資或投機品種，機構及大戶也應該降低其組合配置，如果想投資地產或該領域，不妨考慮港股H股中的地產股或內房股，因為目前仍有個別績優內房股低於凈值！對於股市，經過五年長熊，無論調整的空間或是時間均較充分，市場平均市盈率也處於歷史低位，市場也越來越規范，從技術及圖形，滬指自去年12月的1949點見底後已展開新一輪牛市，預期今年2600點目標位可達到，五年內可創歷史新高，因而建議加大股市的投資配置！
問：最近打算理財，女孩子剛開始理財，選擇什麼樣的產品會比較好呢？要求風險小收益穩定，是基金，股票，還是定投呢？
答：風險小收益穩定既不是基金、股票，或定投，而是國債！
10. 中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢
百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低
2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。
目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產市場還是存在很多不確定性，房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協日前發布的報告指出，二季度房地產行業仍然承壓，短期政策主要在企業端支持恢復行業平穩發展、穩定市場預期方面。多數房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產生沖擊，抗風險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企並購增加，推動行業集中度進一步提升。高層近期重申堅持「房住不炒」定位，明確了不會改變房地產調控的基本方向，不會因為疫情導致的經濟增長壓力下，把鼓勵房地產投資投機作為刺激經濟增長的手段。
本次疫情考驗了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加註重居住品質，而產品類型、配套設施、建築質量、物業服務將成為未來房企的核心競爭力。
——以上數據來源於前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。