① reits的運行周期和股市相同嗎
首先，REITs本質上是股票，不是債券，不是債券，不是債券。重要的事情說三遍。和股票一樣，投資者購買的都是股權，背後都是有管理層在運作。很多人認為投資REITs就是每年收收租金，穩賺不賠，但REITs股價的波動基本和其他股票一樣，只不過REITs的現金流主要來自不動產的租金。美國很多REITs上市的時候就是普通的股票，後來才轉換成REITs。為什麼？因為美國的REITs不需要交公司稅。而正因為REITs有稅收優惠，所以REITs必須保證90%以上的收入都來自不動產的運作，並且每年90%的免稅收入都要分紅。其他非不動產產生的利潤依然需要正常交稅。所以稅收、以及相應的公司收入來源的限制才是REITs和其他股票最主要的區別，至少美國的REITs是這個模式
② 中國的REITs如何購買
2021年5月的最後一天，中國迎來了首批REITs的公開申購，這是具有歷史性意義的一天，國外的REITs在交易市場已經成熟運營了幾十年，如今，我們也有自己的REITs了。你可能會問，這是個啥，沒聽說過，跟我有關系嗎。對於不太接觸投資品種的人來說，也許真的沒有關系，而你，既然看到了這篇文章，就必然有關系了。REITs，全稱是不動產投資信託基金。說到基金，你也許就非常熟悉了，最近幾年，基金業大火，不少人都在自己的投資配置中增添了基金項目。說到底，也就是把錢交給一群專業的人去打理，我們拿他們投資之後相應的收益，並承擔相應可能的虧損。就這么簡單的東西，為什麼說REITs是具有歷史性意義的呢，因為它是一種新的基金投資品種，下面我來說說看，這到底是個啥：
一、投資標的REITs既然是不動產信託基金，從名字就可以猜出，和不動產，也就是我們俗稱的房產相關了？確實如此，國外的REITs基本都是投資於房地產的，而我國這次獲批的則有所不同，他們是投資於基礎建設領域的。比如這次獲批的幾家中，有產業園的，高速的，污水處理的，倉儲的等等這些，可以發現，都是基建。
對於REITs，相信你已經有了以上基本了解了，你會選擇購買嗎？歡迎在留言中分享你的想法哦。
③ 股票市場中的專用名詞REITS是什麼意思
如今金融機構進一步縮緊房地產業類銀行信貸，例如前不久被爆的廣州恆大，便是事例。針對高杠桿的房地產業而言，這就是噩夢，再加上房產泡沫越來越大，急缺有些人來接盤俠，參照英國，就擁有公募基金REITs，他就是指房地產融資基金投資，簡言之，便是房地產業資產證券化，再白一點，便是把中小型投資人的錢，集中化起來，蓋房子，隨後收房租，房租便是投資人的盈利，按時分紅。
依據國際性上，歷史記錄看來，每一次銷售市場市凈率跌至20下列，便是銷售市場最好的股票投資機遇，從現階段數據信息看來，上證綜合指數是最具備股票投資機遇的指數值。
之上只是本人股票經驗共享，項目投資內容僅作參考，不當作項目投資交易根據，由此金融風險自傲，投資可靠嗎，進入市場須慎重。
④ 全國首單公租房類REITs成功發行
2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品——「國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃」（下稱專項計劃）成功發行，開啟了公租房REITs的新篇章。
「國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃」由國家開發銀行和北京金控集團擔任專項計劃統一協調人，國開證券為專項計劃管理人和主承銷機構，北京保障房中心為專項計劃資產服務機構，首都建設投資引導基金擔任基金管理人，底層資產為北京保障房中心持有的公共租賃住房。本次專項計劃優先順序證券評級為AAA，期限18年，發行規模4億元。
作為全國首單公租房類REITs產品，本次專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北京市政府和各級單位的高度重視與大力支持，為公租房資產開展類REITs融資所涉及的各個環節，包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等探明了道路，為公租房資產合法合規開展類REITs融資進行了有益探索，為公租房公募REITs的推出起到了重要的引導作用。
公租房是指由國家提供政策支持、限定建設標准和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低於周邊其他類型租賃住房租金水平。
本次專項計劃具有諸多創新特色：通過市場化方式創新使用類REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產，提升了公租房依靠自身現金流融資的能力；由資產評估價值決定公租房的融資規模，提升了公租房資產依靠自身價值融資的空間；存續期只付息不還本的產品結構，降低了公租房企業的負債償還壓力；類REITs融資提升了公租房企業的融資能力，加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對拓展保障性安居工程融資渠道、促進住房租賃市場健康可持續發展、建立「多主體供應、多渠道保障、租購並舉」的住房制度具有重要引導與示範意義。
本專項計劃的資產服務機構——北京保障房中心作為北京市進一步深化住房制度改革，探索創新市場化、專業化保障性住房供應和管理機制的住房保障政策實施平台和落地平台，主要承擔市級保障性住房投融資、建設收購和運營管理三大職能。北京保障房中心成立之初即確立了「政府支持、市場化運作、可持續發展」的企業發展戰略目標，緊緊抓住保障和改善民生這個根本，從無到有、從有到強，在高標准完成市委市政府賦予職能使命的同時，創造了卓越的社會效益，樹立了良好的企業形象。經過十年的發展，北京保障房中心已成長為首都重點骨幹企業，在破解特大型城市住房保障問題、促進北京加快建設國際一流的和諧宜居之都等方面發揮了積極作用。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120餘個，房源13萬余套，投入運營項目百餘個，代持共有產權住房政府產權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件。
本次專項項目協調人為國家開發銀行和北京金控集團。國家開發銀行為我國中長期投融資領域的主力銀行，以「增強國力、改善民生」為使命，緊緊圍繞國家經濟重大發展戰略，發揮中長期投融資和綜合金融服務優勢。保障性住房建設是重大民生工程，開發銀行大力支持保障性住房建設。截至2020年末，累計發放保障性住房貸款4.98萬億元，切實發揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，開發銀行落實國家租購並舉戰略部署，加大力度推進租賃住房建設，因地制宜設計融資模式和金融產品，積極推動住房租賃融資模式創新。
北京金控集團於2018年10月19日注冊成立，為北京市管金融企業，被人民銀行定為全國5家金控公司模擬監管試點機構之一。成立以來，堅持「服務百姓生活、服務首都發展、服務國家戰略」的金融價值觀，致力於建設國內領先、國際一流的金融投資控股平台，著力打造科技驅動、面向未來的智慧金融綜合服務體系。集團按照「持牌金融機構為『骨架』、投融資業務為『肌肉』、金融科技板塊為『大腦』」的戰略布局，以金融科技為核心發展動力，爭取在普惠金融和科技金融領域實現全國創新引領，服務首都「四個中心」和「兩區」建設。
專項計劃管理人國開證券為國家開發銀行控股的證券公司，是開發銀行「投貸債租證」綜合金融服務中重要的一環。依託開發銀行在中國債券市場的「旗艦」地位與綜合經營優勢，國開證券充分發揮客戶、銷售渠道、人力資源等多方面協同效應，有效凝結各類優勢業務資源，為客戶提供覆蓋資本市場的豐富金融服務。截至目前，國開證券已發行資產證券化產品超過3000億，產品涵蓋鐵路專項、保障房專項、扶貧專項、綠色專項等國家重點支持行業和領域。其中公租房資產證券化產品發行單數市場佔比70%，發行規模市場佔比超過80%。
基金管理人首建投基金秉承「匯聚資本能量、創新金融機制、服務國家戰略」的使命，以國家重大基礎設施建設為著力點，引導社會資金參與市政重大基礎設施項目投資，通過專業化基金運作管理，推動國家基礎設施建設，釋放市場需求，激發市場活力，助力經濟發展，最終實現增強城市綜合能力，提高人民生活水平的長遠目標。
（CIS）
⑤ REITS的漲跌和房地產漲跌周期並不完全一致是不是正確的
2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作。
先做個基本知識的普及，REITS的全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地產投資信託基金。
我舉個例子。我修了一條高速公路，以後收過路費，但是初期投資太大，需要100個億。按道理說，如果這100個億我湊不出來，那麼這條路我就別想修了，我也別想今後收過路費了。
這時候金融魔法師就過來了。我就可以把這個公路的所有權+未來的過路費打包做個資產證券化（ABS），然後把這個ABS做成基金，通過公募渠道賣給千千萬萬個散戶。通過散戶，來募集我修路的資金。這樣，在我自有本金不夠的情況下，我也能湊齊開工修路的資金。
但是，作為回報，我路修成後每年收取的過路費，80%要交給基金回饋給投資基金的散戶。這么一說，大家就明白了吧。
所以，所謂的REITs，對我來說就是一種新的融資形式。而對散戶來說，是一種新的投資品種。而且我和散戶的利益是一致的，公路項目運營的好，我這個修路的和散戶投資者是雙贏的。
這樣，本來一條因為資金不夠而不能完成的修路項目，在金融魔法師的運作下，成功的建成了。
那麼，這次的REITS，到底跟房地產有什麼關系呢？
我們知道房地產稅一旦開征，比如一套1000萬的住宅，按1%的比率徵收空置稅，一年就是10萬。那麼就有炒房客不堪重負，將房產拋給銀行斷供。那麼如果拋壓增大，銀行集中拍賣斷供房而收不回資金的話（銀行拍賣斷供房，接盤的對象是個體剛需，需要他至少一次性拿出首付來接盤，能力十分有限，大量的斷供房進入市場很容易形成踩踏效應），金融體系就會面臨很大的風險。而這次的REITS就是針對這個問題設計的。你不是大量的斷供房需要人接盤么？沒事。我開通REITS，大量收集民間富餘資本（比如支付寶開通REITS投資專區，各路資本蜂擁而來，你一萬我五萬，分分鍾將資本募集齊全）這樣最大程度保證了斷供房拍賣的資金來源。REITS在籌集好資金後，將斷供房集中，委託專業的物業公司統一管理，收取租賃費。而這個租賃費，就是REITS資金的回報來源，反饋給散戶投資者。這樣，基本上就杜絕了踩踏效應。
通過這樣，我們也能看到，租金這個回報率，反饋性的給房子重新定價。比如我一間房子每個月能收4000的租金，那麼市場化的理財產品年化收益率是5%，通過租金我就能反向定價房子的價格。
這就是REITS推出的意義，等於給房價安了跌停板。它的推出也印證了，房地產稅是必然開征的了，所有的一切都准備好了。
但是,REITS對民間資金有著強大的分流作用，這也表示了，我大A股黎明前的黑暗，還要繼續一段時間。
⑥ 美國REITS好價格與現在買進價格差距太大是什麼情況
截至目前美國絕大部分的州都彷彿「按下了暫停鍵」，經濟局勢不容樂觀。危機時刻，凸顯價值，與疫情和股市關聯性較低的房地產信託基金（以下簡稱REITs）受到了投資人們的青睞。
根據券商CharlesSchwab的統計顯示，1981年至今全球共發生13次大型疫情，疫情發生後1個月、3個月、6個月，全球股市（以MSCI世界指數為例）的平均漲幅分別為0.44%、3.08%及8.50%。由過去經驗來看，突發性的利淡，像是病毒疫情，對經濟及股市造成之影響均屬短暫。由於新冠肺炎病例持續增加，未來數個月全球經濟增長恐將因疫情而減慢，而全球REITs預估獲利成長性仍佳，今年可望維持5%左右的盈利成長。
REITs特殊的封閉性與獨立性讓其免受或盡可能地少受到外界因素的影響。正如這次突發的疫情，REITs與股票、證券形成了鮮明對比。REITs不和股市直接掛鉤，而且美國REIT只針對本土市場，獨樹一幟，自成體系。將REITs納入資產配置中，充分達到分散投資組合風險的效果。
不過話說回來，有一個事實是不可否認的，那就是旅遊和休閑觀光相關的REITs遭遇了打擊。受航班停飛及暫停旅遊或商務活動的影響，酒店、賭場等行業受到負面沖擊。然而REITs是「把雞蛋放在不同籃子里」的典範，REITs擁有一個無與倫比的優點，就是可涵蓋不同類別的房地產項目，不會因單個項目的局限而受限制。REITs的資產是分散化了的房地產資產組合，流動性強。與傳統的房地產開發只能投資於固定單個項目相比，REITs通過多元化投資組合，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，有效地降低了投資風險，也取得了較高的投資回報。
根據美林美銀證券的統計，其研究涵蓋的美國REITs相關公司中，已有44家企業公布去年第四季財報，其中第四季獲利有84%企業高於或符合市場預期(43%企業高於市場預期，41%符合市場預期)，僅16%不如市場預期，而針對2020年盈利展望，目前有提供的10家企業中，30%上調盈利預估，70%維持盈利預估。
⑦ REITs 對股價的影響
信託就是相當於機構投資者，在市場中很重要的，也就是個基金的性質！
⑧ 什麼叫reits基金
REITs的全稱是房地產投資信託基金。簡單地說，它的意思是“籌集資金買房子並分享收益。”它於20世紀60年代首次出現在美國。REITs通過發行股票(企業REITs)或發行收益證明書(契約型REITs)籌集資金，將籌集的資金投資於住宅公寓、零售物業、倉儲、物流等房地產，並根據協議將投資收益分配給投資者。由於房地產往往具有較高的總價格和相對較差的流動性，REITs為普通投資者提供了參與大型房地產投資並獲得收益的機會。
國內REITs於2005年開始探索，徵求意見稿於2020年大規模發布，試點工作於2020年4月開始。中國REITs產品最大的特殊性在於以“公募基金+ABS”的方式持有項目公司的股權，要求投資資產為經營時間不少於3年且經營現金流為正的優質資產。截至目前，中國基礎設施REITs的主要投資對象包括公路鐵路、城際軌道交通、互聯網數據中心、污染物處理廠、工業園區、倉儲物流設施等。據初步估計，目前這些線路的資產存量約為35萬億元。一般而言，第一個REITS項目的股利比率一般較高，這增加了REITS項目投資的安全性。初步市場調查結果顯示，優惠與溢價並存，大多數項目都實現了溢價交易。市場對第一批REITS項目的認知度較高，認購情緒良好。其中，中航首鋼生物質REIT項目溢價11%，中金普羅倉儲物流REIT溢價9.1%，博時招商蛇口工業園REIT折價17.8%，平安廣交廣河高速REIT折價5.8%。
⑨ 國內REITs的封閉期是什麼意思
reits一般是採取封閉式管理，存續期，是指reits基金運營的時間。存續期滿後，經持有人大會通過以及監管部門同意，可以延長存續期。否則，基金清算，本金收益返還給投資人。
基金募集期結束後就進入基金的封閉期，在基金封閉期，投資者不能對基金進行申購和贖回。在基金封閉期的後期一般也是先開放基金申購，投資無法立刻將基金變現。基金封閉期一般也不超過三個月。
投資
REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢,因而已成為中小投資者間接投資房地產的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關性較低,在投資組合中配置一部分不動產基金,可優化投資組合,有效分散單一投資證券市場的風險。國內投資者可以通過參與境內基金公司發行的專注於房地產投資的QDII基金,間接投資海外的房地產項目。
以上內容參考：網路-房地產信託投資基金