『壹』 萬科副總肖莉：小房地產開發商為什麼喜歡貸款
2010博鰲房地產論壇在海南舉行，本次論壇主題為「新政下的中國房地產」， 700位房地產行業精英以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討新政下的中國房地產。 在論壇上， 萬科企業股份有限公司副總裁肖莉在發言時 以下是肖莉的發言實錄： 肖莉：各位朋友，下午好！非常感謝觀點地產給我們這樣一個機會跟大家分享關於金融的話題。實際上我拿到這個話題的時候，談金融創新，我覺得特別的遺憾。大家可以看到這個會議上的資料，寫了以萬科為例。在中國現行制度框架下，我們要做過多的金融創新是非常難的。但是能不能做、怎麼做，我想跟美國的比較跟中國現行環境做一個分享。謝謝！ 首先看一下美國房地產概況，我們經常說中國房地產公司太多，但是看美國兩億人口，有20多萬房地產開發商，中國幾萬供應十幾億人口這樣 的居住，當然現在城市化還在不斷發展過程中。目前大概沒有那麼高，但是相信這個速度會越來越快。所以顯然開發商的數量不是一個問題，但是可以看到這個集中度差別非常大。美國前十家開發商佔到25%市場份額，而中國前十家加起來不到10% ，當然換一個角度說，我們可以看到一個好的方向，未來大的開發商還會有更大空間和機遇。但是這個機遇來自哪裡？金融是一個非常重要的手段。在美國房地產開發企業它的融資渠道非常多，首先是多元化，這里包括有商業銀行和借貸機構的貸款。而中小開發商主要是依靠銀行的貸款。另外有公開的資本市場融資，包括股票、債券、票據等等。大型的開發商企業主要是運用公開資本市場來進行融資。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，如果我們簡單這樣來看，這些東西中國都有，但是我們的差異在什麼地方？首先我們可以看在美國的開發商他大量是依靠票據融資，在過去幾年，美國開發商負債率不斷上升，到近期房地產上市公司整體負債率上升到66%左右，而發行優先票據是上市公司最重要的資金融資渠道，目前上市公司負債的64%是由優先票據構成的。而優先票據佔到美國房地產上市公司資產總額的42% 。我們現在來看一下優先票據。以美國開發商帕爾迪在02年發行的股票 1.7億美元 ，而發行的票據是27億美元，顯然可以看到通過票據方式進行融資是美國大的開發商一個非常重要的渠道，而在中國是不可以做的。帕爾迪65%負債是由票據構成的。關於長期負債問題，美國帕爾迪優先票據平均到期期限 9.9 年。而中國的長期負債，毫無疑問大家都知道房地產是一個長周期的生意，而且一塊地還要分很多年來開發，顯然目前中國的融資環境跟房地產業務的特徵是不匹配的，而小型開發商主要依靠貸款。為什麼小型開發商反而是貸款呢。因為本身發這個票據，包括發股票，它的成本其實是最高的。所以小開發商如果要發票據的話，它的成本過高，用銀行，它成本會更低一些。這樣整個融資渠道是非常清晰的。而且包括融資的方式也可以買地，也可以開發，都是一個非常靈活的使用。 貸款的形式也是非常靈活的，非常中國的貸款，要做到四證齊全，你拿到四證後，再來用這個錢，而且受到種種限制，也不能買地，所以這方面，中國跟美國有很大的差異。簡單的說，美國房企融資的情況他們主要依靠非常發達的債券市場通過嚴格的信用風險評估，讓投資者自身來管理好它的投資風險。所以大量的票據我們可以看到都是通過大的投資銀行發行的。有些票據是有擔保，有些是沒有擔保，可能這中間會有一些利率的差別。這也在提示我們，未來中國信用風險評估系統建立是非常必要。企業可以通過發新的票據籌集資金，償還票據，這樣就可以為且提供一個非常穩定的長期的資金來源。而商業銀行貸款形式也是很靈活，你可以開發，也可以買地，也可以做土地預約制度。 肖莉：融資渠道方面美國也是相當豐富的，中國是大量通過預收款作為融資工具，而在美國預收款基本上是沒有的，而且在美國預收制度是非常寬松的，你只要有一個足夠的法律依據。消費者只是交一點點定金，說我同意做這個房子，接下來由開發商來做，做完後收預收款，因為他有龐大融資渠道，所以開發商不需要預收款。這個也是國外一個基本的商業慣例，他並沒有存在預收款要監管之類的。後面我會談到中國的制度。目前制度框架下會給整個行業帶來更多壓力和風險。 這是中國的狀況，國內這個貸款、預收款佔到房地產開發資金比例70%，而且考慮銷售回款按揭貸款的話，實際上房地產行業有1/3資金來自銀行系統，毫無疑問這樣給銀行帶來風險。從05年到09年基本上在過去這么多年真的是沒有發生任何變化，就是國內貸款比例大概佔了不到20%，自籌資金佔30%多，銷售款佔40%多，我們的金融創新在這個市場是極低極低，因為受制度框架限制。行業是缺乏一個長期穩定的資金來源，前面我談到房地產開發周期特別長的特點，而且前期這個地價和中間投入是非常大的，所以理論上這樣一個行業需要長期資金來支持。不過我們都是短期資金，9個月就要你還了，你剛剛拿了一塊地，你還沒有開始啟動，也沒有銷售，就有銀行跟你說要還錢了。造成行業債務結構非常短期化，毫無疑問會帶來行為短期化。國內上市公司數據，長期負債佔到30%。但是這個所謂的長期就是超過1年期，比方現在經常可以看到有時候發一個信託，一年半，但是一年半能產生這個收益嗎？根本沒有產生收益。但是你就要付這個錢，在這個過程中你又要借新的錢。這是長期沒有穩定資金來源是這個行業重大缺陷。而資本市場融資規模是非常有限的，大家回憶07年應該記憶猶新，當時地價高漲的時候，媒體都報道有一個閉環，上市公司問股東拿錢最後推高房價。但是實際上我們看了這么多年下來，到底上市公司有多少資金是依賴於資本市場的，只有2%來自於資本市場的資金。所以整個規模是非常有限的。而房地產公司整個籌資的資金還是以銀行貸款為主。而且基本上是保持在80%以上的水平。這樣一個缺乏長期的融資渠道和長期穩定的資金帶來的會是什麼。他會產生一個共振，加劇市場波動。融資渠道沒有了，銷售房子賣不動了，那就是預收款沒有了，這兩個資金都下來了。這兩個資金下來後，結果是什麼呢？開發商減少開工，減少拿地，到了下一輪的時候，等到熬過這段時間，到下一個周期，房價慢慢開始回升，成交量開始放大的時候，開發商又開始開工，所以造成總會有一個階段出現供應短缺，就會出現短的波動非常明顯，這是過去四年看的非常明顯的。我們經常會講，我們要在景氣的時候賣樓，不景氣的時候拿地。 190億現金在手上。我們不能把這個錢全部花掉，我們還是非常謹慎，因為要看下半年銷售情況。這就是沒有長期資金，造成行業沒法逆周期操作，如果有一個資金10年穩定給我們，這樣就游刃有餘。我們從上一輪市場調控可以看到資金共振的結果，基本上這三條曲線，金融機構貸款額增長，房地產開發貸款余額增長，以及購房貸款余額增長，這三組數據在同樣一個波動，都上都下。受資金面緊張影響，開發企業被迫減少開工、減少買地，確保資金安全的結果也是非常明顯。這兩個數據是全國房地產開發投資額和全國住宅新開工面積的一個累計，所以我們可以看到上上下下，他都是非常的一致。我們其實還會關心另外一個，前面談到在國外、在美國，其實包括在亞洲、香港、日本等國家，預收監管制度，因為他們不存在預收款商業模式，他有很多融資渠道。但是在中國我們消費者權益角度考慮，確實預收款是應該用它。因為你用了它，可能某個開發商快速拿 走，出國了，造成損失。所以理論上預收款監管是有道理。但是問題是如果大量依靠預收款超過40% 。，從而進一步減少開工、買地，到下一年狀況就是沒有供應，沒有供應的結果或者供應非常少，所以我們覺得預收融資功能弱化會威脅資金的來源。 肖莉：還有一方面，民間閑散資金沒有一個很好的渠道，我們看到城鎮居民，家庭財產占總收入比例只有2% ，所以實際上，民間有錢，但是它沒有投資渠道，所以在沒有辦法去分散民間資金的時候，大量閑置資金進入股市、樓市，本來這個市場在這個供需不能平衡，供應比較少，需求比較旺盛的情況下，投資需求跟剛性需求搶資源，毫無疑問也會推動房價上漲，它激化了房地產供需矛盾。這里我們可以看到工業企業利潤率是非常低的，所以實體經濟收益率非常低的情況下，大量資金從實體經濟流向資產流域。這個也是在09年下半年熱點城市出現快速上漲的原因，這里我們可以看到像北京、上海、杭州，右邊這個表格顯示了上海、北京、杭州和深圳一個比較高的價格的情況。而深圳這個價格漲幅非常大。因為深圳在08年的時候跌的比較多，但是上海跟北京相對來說，在08年會比較堅挺。 肖莉：所以簡單來說，跟美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度以來銀行，這帶來以下問題，銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化，資金來源和行業驚奇度高度相關，共振加劇行業波動，預售款承擔過多融資功能，但驟然弱化又將產生金融風險，民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。從融資渠道多元化角度來說，我們會有如下的一些思考，這是萬科一個資金來源，其實我們也沒有特別的優勢，在05年的時候萬科經營型現金流是82% ，就是說82%的錢靠自己賣樓維持企業運作，到06、07年我們做了融資，08年我們發了債，所以我們籌資活動現金流會增加一些，但是到09年也就是到今年因為資本市場到目前也是關閉了，我們看到經營活動現金流又上去72% ，其實這是這個就是賣樓的錢，換句話說，就是預售款。剛才談到預售款，其實融資渠道存在進一步收緊的可能性和趨勢。我們可以看到在之前是廣州、東莞、佛山、惠州、海南等多城市已經實施了預售款監管，今年以來青島天津啟動預售款監管，成都、寧波蘇州也已經開始討論預售款監管。 第二，我們希望能夠增加房地產直接融資渠道，發展房地產產業基金
『貳』 萊奧帕爾迪的個人履歷
萊奧帕爾迪（Leopardi，Giacomo，1798～1837），義大利詩人。1798年6月29日生於雷康那蒂一家道中落的貴族家庭，1837年6月14日卒於那波里。自幼刻苦學習，博覽群書，致使健康受到損害，一生飽受疾病的折磨。
受進步學者喬爾丹尼的影響，萊奧帕爾迪渴望掙脫令人窒息的家庭和環境的羈絆，強烈要求改變被奴役的祖國的現狀，反對教會的權勢。1818年寫成兩首頌詩《致義大利》、《但丁紀念碑》。前者歌頌義大利往昔的光榮，哀悼她現在蒙受的屈辱，譴責義大利的兒子們忘記民族的光榮歷史，放棄爭取自由的斗爭的卑劣行為；後者則以偉大愛國詩人但丁的形象激勵同時代人，從祖先那裡汲取榮譽感和力量。這兩首詩激情澎湃，悲壯雄渾，具有極大的藝術感染力。
1819年，萊奧帕爾迪要求離開雷康那蒂，遭父親拒絕，他又因眼疾幾乎失明，陷入了深沉的痛苦。這一年，他寫下了田園詩《無限》，抒發對宇宙無限與永恆的深思，描繪自己與自然冥合的超然意境。隨後寫作的《致安傑羅·瑪伊》、《為保麗娜的婚禮而作》、《致球賽優勝者》等詩歌，都貫串著追求民族獨立和自由的精神。
1822年，萊奧帕爾迪離開雷康那蒂到羅馬。一年後又返回家鄉。1825年，他去米蘭等地，目睹民族復興運動遭到挫折後封建復辟的黑暗情景。這一時期雖寫有《致席爾維婭》這樣歌頌美和青春的田園詩，但多數詩篇充滿憂傷、悲觀的情調，如《小布魯圖斯》、《薩福的最後之歌》等。
1829年，詩人健康惡化，再度返回家鄉。極度暗淡哀幽的感情流露於他的詩作《回憶》、《暴風雨後的寧靜》、《鄉村的星期六》、《一個亞洲游牧人的夜歌》之中。詩人哀嘆青春是「枯寂的人生之唯一花朵」；抒發暴風雨後天氣晴朗，人人歡欣的情景，但又深感人生的歡樂只是恐懼的間隙。
1830年，詩人永遠離開了被他稱為「活人的墓穴」的雷康那蒂，前往佛羅倫薩，3年後定居那波里。晚期的詩歌反映出他在痛苦中沉思的狀況。《金雀花》呼籲面臨被自然吞噬的威脅的人們，相親相愛，團結互助。《鼠蛙交戰記續篇》，以寓意的形式抨擊奧地利入侵者，批評燒炭黨人是言語重於行動的懦夫。《翻案詩》批評正在迅速形成的資本主義關系。
『叄』 萊奧帕爾迪的詩歌
暴風雨停歇了：我聽到鳥兒展獻歌喉，母雞噗嚕嚕地飛上大路，咯、咯、咯地啼鳴。霞彩劃破烏雲，浸染了西邊的山崗，鄉村清澈如洗，山谷間一灣溪水澄碧透明。欣悅顫過每一顆心靈，喧囂涌進了每一個角落，勞作又開始了。鐵匠敞開了大門，抬頭眺望潮潤的天空，鐵錘叮叮當當，伴奏著亢奮的歌聲。姑娘拎起水桶去汲取充滿香味的泉水；農夫擔著瓜果重新踏上一條又一條小徑，扔下日復一日的叫賣聲。太陽又泛出了笑容，向高地、向山穀神采煥發地敬禮。僕人打開陽台。涼廊的大門：馬車又登上了鄉村驛道，車輪發出轔轔的微響，悠悠的鈴聲消失在遠方。欣悅顫過每一顆心靈。生活什麼時候曾象今天這般蜜甜，這般溫順?當柔愛充溢心胸，人樂於勤勉於耕，還是繼續往日的工程，或者嘗試新的探求?悲哀什麼時候曾象今天這般褪色，這般淡然?憂傷是孕育歡樂的母親，痛苦之樹時常結出空枯的幸福之果；生活的追求者，也畏懼死神的降臨；在痛苦的漫漫途程，沉默、冷漠、惶然的人們遭遇雷霆、狂風和驟雨兇猛的劈擊。啊，慷慨大度的大自然，這就是你的恩典，你把歡悅饋贈給世人。人生的歡樂只是痛苦的間歇。你豪爽地施捨苦惱；憂傷四處蔓延：誕生於痛苦的奇跡，是多麼珍貴的收益。人類的後裔啊，倘若你們呼吸些微的痛苦，你們將是快活的人，倘若死亡治療一切憂傷，你們將是有福的人!
呂同六譯
《暴風雨後的寧靜》是詩人的田園詩代表作。開頭描寫暴風雨平息後萬物明朗、人人喜氣洋洋的景象，但隨後筆鋒一折，詠嘆歡樂只是痛苦的瞬間和結果，感情跌宕，細微復雜，在寫景抒情上別開生面。這首詩是詩人後期思想感情的寫照。
——《春風譯叢》(1985.1.)
哦，姣好的月亮！記得一年前，我來到這座山岡，滿懷憂傷，又一次仰望你，當時你象現在一樣，高懸在那邊樹上，把一切照亮。可是我當時熱淚盈眶，你的臉兒就顯得朦朦朧朧，因為我過去的生活既受盡折磨，現在也並沒有變樣，哦，我可愛的月亮。不過對痛苦的往事一一追憶，細細思量，對我也能幫不少忙。唉，青年時代該多麼歡暢，那時我滿懷憧憬和希望，而回憶的歷程卻不長。往事的回憶固然令人悲傷，而痛苦卻天久地長！
錢鴻嘉譯
這孤獨的小山啊，對我老是那麼親切，而籬笆擋住我的視野，使我不能望到最遠的地平線。我靜坐眺望，彷彿置身於無限的空間，周圍是一片超乎塵世的岑寂，以及無比深幽的安謐。在我靜坐的片刻，我無所驚懼，心如死水，當我聽到樹木間風聲颯颯，我就拿這聲音同無限的寂靜相比，那時我記起永恆和死去的季節，還有眼前活生生的時令，以及它的聲息。就這樣，我的思想沉浸在無限韻空間里，在這個大海中遭滅頂之災，我也感到十分甜蜜。
錢鴻嘉譯選自《義大利詩選》，上海譯文出版社(1987)
『肆』 萊奧帕爾迪的一生是怎樣的呢
萊奧帕爾迪，1798年6月29日出生在教皇轄地一個偏僻落後的城鎮雷卡納蒂。父母都是沒落貴族。他10歲開始利用父親豐富的藏書，刻苦自學，積累了廣博的知識，精通希臘、拉丁文和英、法、西班牙等現代語言，17歲就寫出了一些有價值的學術著作。
1815~1816年，萊奧帕爾迪從學術研究轉到文學寫作方面，翻譯了摩斯科斯的田園詩、荷馬的《奧德修紀》第1章、維吉爾的《埃涅阿斯紀》第2章以及傳為荷馬作品的《蛙鼠之戰》，創作了《海神頌》。7年書齋生活使他經常患病。《死的臨近》寫於1816年，是他的第一首抒情詩。抒發了他當時的思想情緒，藝術上受但丁和彼特拉克的影響。1817年底，寫出第一首有獨創性的詩《初戀》，表達對已婚的表親傑爾特魯德·卡西的沒有表露的愛情，對她的離開深感悲哀。
1817年初，萊奧帕爾迪在和愛國文學家彼特羅·喬爾達尼通信中訴說自己的理想和抱負，以及生活在家鄉的苦悶。喬爾達尼發現了他的天才，經常指導他，促進了他在藝術創作方面的發展，1818年9月還曾來雷卡納蒂訪問他。
在這位愛國文學家的影響下，萊奧帕爾迪的思想發生了根本變化。在喬爾達尼離開雷卡納蒂後，他寫了兩首著名的政治抒情詩：《致義大利》（1818）和《但丁紀念碑》（1818）。前者歌頌祖國過去的光榮，對義大利人為外國作戰，不為祖國爭取自由的行徑給予有力地抨擊，並通過描寫斯巴達克健兒抗擊波斯侵略、在溫泉關為國捐軀的壯烈場面，從而襯托義大利人的卑小、怯懦；後者描寫卑小、怯懦義大利在法國統治下所受的摧殘和義大利人隨拿破崙遠征俄國葬身冰天雪地中的慘狀，呼籲人們不再為侵略戰爭流血，並以愛國詩人但丁的崇高形象，激勵他們為拯救祖國而奮斗。這兩首詩崇高的愛國情操溢於言表，具有強烈的感染力，是當時最優秀的政治抒情詩，深深地激勵了民族復興運動時戰士的鬥志。
萊奧帕爾迪在偏僻的家鄉感到孤獨，內心蘊藏著豐富的感情，渴望得到愛情，又因貌丑多病，無法實現。他急欲想離開家鄉，施展自己的才華，但遭到父親的阻攔。1819年7月，他逃走失敗，又加上患眼病9個月不能讀書，因而感到世間一切虛無空幻，人生沒有幸福可言。最後拋棄了宗教和靈魂不滅的信仰，形成了他的唯物主義的悲觀哲學思想。
1819~1821年間，他所寫的《無限》、《節日的夜晚》、《致月亮》、《孤獨的生活》等最初的田園詩，反映了這個時期的思想和情感。例如，《無限》（1819）在寥寥15行詩中，寫出詩人獨坐在小山上，思考宇宙的無窮和永恆，心凝神釋，與萬物冥合的意境；《節日的夜晚》（1820）寫詩人在寂靜的月夜，以小山和籬笆以及月光下的屋頂和菜園想到自己愛情上的不幸，偉大的羅馬帝國已成陳跡，內心充滿悲愴情緒的情景。
這個時期，萊奧帕爾迪還寫了一些哲理抒情詩，其中有的還貫穿著追求民族獨立和自由的精神。《致安傑羅·瑪伊》（1819），贊美瑪伊發現了西塞羅《論共和國》的抄本，要求把古羅馬和文藝復興時期的著作和成就作為光復祖國的精神武器；《為保麗娜妹的婚禮而作》（1821），呼籲義大利婦女克盡鼓舞丈夫、養育健壯的後代的責任，不辜負祖國的厚望；《致球賽勝利者》（1821），號召青年鍛煉體魄，拯救祖國。但是，《小布魯圖斯》（1821）和《薩福的最後之歌》（1822），則充滿頹喪憂傷的情調。前者敘述古羅馬政治家布魯圖斯兵敗自殺，哀嘆美德與宗教是欺騙，後者寫古希臘女詩人薩福由於生來貌丑，因得不到愛情和幸福而絕望自殺，這些都反映了作者自身的真實情況，有自傳性質。
1822年11月，他終於得到父親許可，前往羅馬。但他把羅馬社會看作「文學和風俗的糞堆」，只有在詩人塔索墓前，感動得落淚。由於教廷對他的政治和宗教觀點很懷疑，他在羅馬未能找到工作。次年4月返回家鄉。1825年7月，他應聘去米蘭主編《西塞羅文集》，先後寓居米蘭、博洛尼亞、佛羅倫薩和比薩。在佛羅倫薩參加過自由派集會，但不同意別對國家前途的樂觀看法。1828年11月，因健康情況惡化而返回雷卡納蒂。
從1822年秋~1828年最初的幾個月，萊奧帕爾迪這個時期的主要成就是散文《道德小品集》，其中的作品絕大部分是1824年在家鄉寫成，1827年在米蘭出版。1834年再版時，總共26篇。文章大多採取論說或對話形式，講話者幾乎都是有象徵意義的歷史人物或虛構的人物，內容主要是闡明作者的悲觀哲學觀點，詩的內容具有很好的注釋，文筆樸素凝練，是標準的義大利古典散文。
1828~1830年他在家鄉滯留的一年半時間，是他一生中最痛苦的時期。1830年4月，終於接受託斯康納不具名的朋友們募集的救濟金，永遠離開了他早已厭倦的家鄉。這一時期卻是他詩歌創作的黃金時代。1828年4月，他在比薩已經寫出優秀的田園詩《致席爾維婭》，懷念他所愛慕的、10年前死去的少女（他父親車夫家的女兒），表達了對流逝的青春與希望的惋惜；席爾維婭在他的筆下成為義大利抒情詩中最動人的少女形象。
回到家鄉後，萊奧柏爾迪又陸續寫成一系列出色的田園詩《孤獨的麻雀》（1829），通過寫一隻在春天獨自唱歌飛翔的麻雀，來表達自己孤寂地度過青春；《回憶》（1829），詠嘆青春是「枯寂人生的唯一花朵」，嘆息自己在「鄙野的家鄉小城鎮」里虛度了這個美好的時代，回憶自己愛慕的少女奈麗娜；《暴風雨後的平靜》（1829），描寫雨過天晴、人們欣喜的情景，表明「人生的歡樂只是痛苦的間歇」；《鄉村的星期六》（1829），描寫星期六晚上都沉浸在各自的生活樂趣中的人，因為明天將會有孤獨與煩惱；《一個亞洲游牧人的夜歌》（1830），通過孤獨的游牧人對月亮和羊群發問的形式，說明人生只是走向死的歷程沒有任何幸福。這些詩以傳神的筆觸，勾畫人物形象，描繪自然景色，感情細膩，文筆凝練樸素，格律自由多變，是優秀之作。
1830年離開家鄉後，萊奧帕爾迪在佛羅倫薩住了大約兩年，和那不勒斯青年安東尼奧·拉涅里結下深厚友誼。1831年2月，燒炭黨在摩德納和博洛尼亞發動起義，推舉他為博洛尼亞議會代表，他不相信起義能夠成功，便拒絕了。同年11月，他的《歌集》出版，使他成為歐洲詩人的優秀代表。
1833年10月，他和拉涅里一起在那不勒斯定居，並寫下了他的晚期作品《翻案詩》（1834），作品諷刺當時正在形成的資本主義關系，揭露資本主義國家的種種罪惡，但對科學技術發展和人類進步持懷疑態度；在抒情詩《金雀花》（1836）里，作者明確提出「自然是人類的生母，就其意志來說，則是人類的繼母」，人類如同維蘇威火山上的金雀花，永遠處於被自然毀滅的危險中，號召人類消除爭端，對共同的敵人自然作斗爭，這是詩人從悲觀主義的哲學觀點出發所得出的具有積極意義的結論；政治諷刺詩《蛙鼠之戰續篇》（1837）以1820年那不勒斯革命為背景，主要嘲諷奧地利統治者和義大利自由派，認為前者倒行逆施，後者軟弱無能。詩中用青蛙代表僧侶，用老鼠代表那不勒斯人，還用象徵性的譯名影射奧地利皇帝弗蘭契斯科一世、那不勒斯國王斐迪南四世和奧地利首相梅特涅，賦予他們動物的形象，進行了尖刻的譏諷。
1837年6月14日，萊奧帕爾迪病逝在那不勒斯。他去世前兩小時完成了《月落》一詩。1898~1900年陸續出版了他1817~1832年隨時寫成的《雜記》，《雜記》和《書信集》成為研究他的思想和作品的重要文獻。
『伍』 為什麼一個公寓房的不動產登記上的權利人是「開發商企業」，而不是購買者本人
2010博鰲房地產論壇在海南舉行，本次論壇主題為「新政下的中國房地產」， 700位房地產行業精英以新銳前瞻的思想激烈碰撞，共同探討新政下的中國房地產。 在論壇上， 萬科企業股份有限公司副總裁肖莉在發言時 以下是肖莉的發言實錄： 肖莉：各位朋友，下午好！非常感謝觀點地產給我們這樣一個機會跟大家分享關於金融的話題。實際上我拿到這個話題的時候，談金融創新，我覺得特別的遺憾。大家可以看到這個會議上的資料，寫了以萬科為例。在中國現行制度框架下，我們要做過多的金融創新是非常難的。但是能不能做、怎麼做，我想跟美國的比較跟中國現行環境做一個分享。謝謝！ 首先看一下美國房地產概況，我們經常說中國房地產公司太多，但是看美國兩億人口，有20多萬房地產開發商，中國幾萬供應十幾億人口這樣 的居住，當然現在城市化還在不斷發展過程中。目前大概沒有那麼高，但是相信這個速度會越來越快。所以顯然開發商的數量不是一個問題，但是可以看到這個集中度差別非常大。美國前十家開發商佔到25%市場份額，而中國前十家加起來不到10% ，當然換一個角度說，我們可以看到一個好的方向，未來大的開發商還會有更大空間和機遇。但是這個機遇來自哪裡？金融是一個非常重要的手段。在美國房地產開發企業它的融資渠道非常多，首先是多元化，這里包括有商業銀行和借貸機構的貸款。而中小開發商主要是依靠銀行的貸款。另外有公開的資本市場融資，包括股票、債券、票據等等。大型的開發商企業主要是運用公開資本市場來進行融資。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，如果我們簡單這樣來看，這些東西中國都有，但是我們的差異在什麼地方？首先我們可以看在美國的開發商他大量是依靠票據融資，在過去幾年，美國開發商負債率不斷上升，到近期房地產上市公司整體負債率上升到66%左右，而發行優先票據是上市公司最重要的資金融資渠道，目前上市公司負債的64%是由優先票據構成的。而優先票據佔到美國房地產上市公司資產總額的42% 。我們現在來看一下優先票據。以美國開發商帕爾迪在02年發行的股票 1.7億美元 ，而發行的票據是27億美元，顯然可以看到通過票據方式進行融資是美國大的開發商一個非常重要的渠道，而在中國是不可以做的。帕爾迪65%負債是由票據構成的。關於長期負債問題，美國帕爾迪優先票據平均到期期限 9.9 年。而中國的長期負債，毫無疑問大家都知道房地產是一個長周期的生意，而且一塊地還要分很多年來開發，顯然目前中國的融資環境跟房地產業務的特徵是不匹配的，而小型開發商主要依靠貸款。為什麼小型開發商反而是貸款呢。因為本身發這個票據，包括發股票，它的成本其實是最高的。所以小開發商如果要發票據的話，它的成本過高，用銀行，它成本會更低一些。這樣整個融資渠道是非常清晰的。而且包括融資的方式也可以買地，也可以開發，都是一個非常靈活的使用。 貸款的形式也是非常靈活的，非常中國的貸款，要做到四證齊全，你拿到四證後，再來用這個錢，而且受到種種限制，也不能買地，所以這方面，中國跟美國有很大的差異。簡單的說，美國房企融資的情況他們主要依靠非常發達的債券市場通過嚴格的信用風險評估，讓投資者自身來管理好它的投資風險。所以大量的票據我們可以看到都是通過大的投資銀行發行的。有些票據是有擔保，有些是沒有擔保，可能這中間會有一些利率的差別。這也在提示我們，未來中國信用風險評估系統建立是非常必要。企業可以通過發新的票據籌集資金，償還票據，這樣就可以為且提供一個非常穩定的長期的資金來源。而商業銀行貸款形式也是很靈活，你可以開發，也可以買地，也可以做土地預約制度。 肖莉：融資渠道方面美國也是相當豐富的，中國是大量通過預收款作為融資工具，而在美國預收款基本上是沒有的，而且在美國預收制度是非常寬松的，你只要有一個足夠的法律依據。消費者只是交一點點定金，說我同意做這個房子，接下來由開發商來做，做完後收預收款，因為他有龐大融資渠道，所以開發商不需要預收款。這個也是國外一個基本的商業慣例，他並沒有存在預收款要監管之類的。後面我會談到中國的制度。目前制度框架下會給整個行業帶來更多壓力和風險。 這是中國的狀況，國內這個貸款、預收款佔到房地產開發資金比例70%，而且考慮銷售回款按揭貸款的話，實際上房地產行業有1/3資金來自銀行系統，毫無疑問這樣給銀行帶來風險。從05年到09年基本上在過去這么多年真的是沒有發生任何變化，就是國內貸款比例大概佔了不到20%，自籌資金佔30%多，銷售款佔40%多，我們的金融創新在這個市場是極低極低，因為受制度框架限制。行業是缺乏一個長期穩定的資金來源，前面我談到房地產開發周期特別長的特點，而且前期這個地價和中間投入是非常大的，所以理論上這樣一個行業需要長期資金來支持。不過我們都是短期資金，9個月就要你還了，你剛剛拿了一塊地，你還沒有開始啟動，也沒有銷售，就有銀行跟你說要還錢了。造成行業債務結構非常短期化，毫無疑問會帶來行為短期化。國內上市公司數據，長期負債佔到30%。但是這個所謂的長期就是超過1年期，比方現在經常可以看到有時候發一個信託，一年半，但是一年半能產生這個收益嗎？根本沒有產生收益。但是你就要付這個錢，在這個過程中你又要借新的錢。這是長期沒有穩定資金來源是這個行業重大缺陷。而資本市場融資規模是非常有限的，大家回憶07年應該記憶猶新，當時地價高漲的時候，媒體都報道有一個閉環，上市公司問股東拿錢最後推高房價。但是實際上我們看了這么多年下來，到底上市公司有多少資金是依賴於資本市場的，只有2%來自於資本市場的資金。所以整個規模是非常有限的。而房地產公司整個籌資的資金還是以銀行貸款為主。而且基本上是保持在80%以上的水平。這樣一個缺乏長期的融資渠道和長期穩定的資金帶來的會是什麼。他會產生一個共振，加劇市場波動。融資渠道沒有了，銷售房子賣不動了，那就是預收款沒有了，這兩個資金都下來了。這兩個資金下來後，結果是什麼呢？開發商減少開工，減少拿地，到了下一輪的時候，等到熬過這段時間，到下一個周期，房價慢慢開始回升，成交量開始放大的時候，開發商又開始開工，所以造成總會有一個階段出現供應短缺，就會出現短的波動非常明顯，這是過去四年看的非常明顯的。我們經常會講，我們要在景氣的時候賣樓，不景氣的時候拿地。 190億現金在手上。我們不能把這個錢全部花掉，我們還是非常謹慎，因為要看下半年銷售情況。這就是沒有長期資金，造成行業沒法逆周期操作，如果有一個資金10年穩定給我們，這樣就游刃有餘。我們從上一輪市場調控可以看到資金共振的結果，基本上這三條曲線，金融機構貸款額增長，房地產開發貸款余額增長，以及購房貸款余額增長，這三組數據在同樣一個波動，都上都下。受資金面緊張影響，開發企業被迫減少開工、減少買地，確保資金安全的結果也是非常明顯。這兩個數據是全國房地產開發投資額和全國住宅新開工面積的一個累計，所以我們可以看到上上下下，他都是非常的一致。我們其實還會關心另外一個，前面談到在國外、在美國，其實包括在亞洲、香港、日本等國家，預收監管制度，因為他們不存在預收款商業模式，他有很多融資渠道。但是在中國我們消費者權益角度考慮，確實預收款是應該用它。因為你用了它，可能某個開發商快速拿 走，出國了，造成損失。所以理論上預收款監管是有道理。但是問題是如果大量依靠預收款超過40% 。，從而進一步減少開工、買地，到下一年狀況就是沒有供應，沒有供應的結果或者供應非常少，所以我們覺得預收融資功能弱化會威脅資金的來源。 肖莉：還有一方面，民間閑散資金沒有一個很好的渠道，我們看到城鎮居民，家庭財產占總收入比例只有2% ，所以實際上，民間有錢，但是它沒有投資渠道，所以在沒有辦法去分散民間資金的時候，大量閑置資金進入股市、樓市，本來這個市場在這個供需不能平衡，供應比較少，需求比較旺盛的情況下，投資需求跟剛性需求搶資源，毫無疑問也會推動房價上漲，它激化了房地產供需矛盾。這里我們可以看到工業企業利潤率是非常低的，所以實體經濟收益率非常低的情況下，大量資金從實體經濟流向資產流域。這個也是在09年下半年熱點城市出現快速上漲的原因，這里我們可以看到像北京、上海、杭州，右邊這個表格顯示了上海、北京、杭州和深圳一個比較高的價格的情況。而深圳這個價格漲幅非常大。因為深圳在08年的時候跌的比較多，但是上海跟北京相對來說，在08年會比較堅挺。 肖莉：所以簡單來說，跟美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度以來銀行，這帶來以下問題，銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化，資金來源和行業驚奇度高度相關，共振加劇行業波動，預售款承擔過多融資功能，但驟然弱化又將產生金融風險，民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。從融資渠道多元化角度來說，我們會有如下的一些思考，這是萬科一個資金來源，其實我們也沒有特別的優勢，在05年的時候萬科經營型現金流是82% ，就是說82%的錢靠自己賣樓維持企業運作，到06、07年我們做了融資，08年我們發了債，所以我們籌資活動現金流會增加一些，但是到09年也就是到今年因為資本市場到目前也是關閉了，我們看到經營活動現金流又上去72% ，其實這是這個就是賣樓的錢，換句話說，就是預售款。剛才談到預售款，其實融資渠道存在進一步收緊的可能性和趨勢。我們可以看到在之前是廣州、東莞、佛山、惠州、海南等多城市已經實施了預售款監管，今年以來青島天津啟動預售款監管，成都、寧波蘇州也已經開始討論預售款監管。 第二，我們希望能夠增加房地產直接融資渠道，發展房地產產業基金
『陸』 萊奧帕爾迪的社會評價
萊奧帕爾迪的詩歌繼承文藝復興抒情詩的傳統，語言洗煉樸素，格律自由多變，善於通過飽滿的情感、鮮明的形象、生動的寫景來抒發細微的心理活動，對義大利近現代詩歌有很大影響。
萊奧帕爾迪也是一位散文家。他的《道德小品集》借具有象徵意義的歷史人物或虛構人物，來闡發哲學觀點，《雜記》是他1817～1832年間信手寫下的筆記。
『柒』 問：我想知道，迅馳集團到底是真，是假
答：你好，是真的，我是美國最大房地產建築開發商Pulte Homes，Lnc,(PHM,下稱帕爾迪)公司的職員，08年迅馳集團以13億美金資金投資了我們公司，成為股東之一，我藉此機會也成為了迅馳集團的會員，投資了3萬元，次年，到期日，我如實收到了我的投資收益，13.44萬元，雖然那時美國還處於金融危機中，房地產行業也進入了惡化階段，我們公司2009年2月26日發布08年財報顯示凈虧損達到14.7億美元，當時的股價也受到了影響，迅馳集團居然沒有受到金融危機的影響，他們的投資商的投資收益也沒有受到影響，我便將迅馳集團介紹給了朋友和同事們，現在我已經是長期會員了，每年我都會將我得到的大部分收益進行繼續投資，迅馳集團是一家實力強大的公司，目前已經是全球最大的私募基金公司了，今年他們也推出了公司內部發行的原始股票，我也進行了購買，我相信，我會在迅馳集團的屢屢機會中，抓住機會，賺更多的錢的！
『捌』 f1車手(吉米-萊科寧)
我是第一個回答的 12-29 22:38
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參賽次數 17
獲勝次數 6
登台次數 12
得分次數 15
完賽次數 15
退賽次數 2
桿位次數 3
最快圈速次數 6
桿位獲勝次數 2
帽子戲法次數 1
領跑圈數 176
年度積分 110
獲得冠軍的分站分別是
1澳大利亞站，8法國站，9英國站，14義大利站，16中國站，17巴西站
在F1的歷史上，此前一共有10次出現了三名車手在最後一站比賽中爭奪冠軍的局面，最近的一次是在1986年。
在這十次有六次都是排在後面的車手最終完成了逆轉奪取了冠軍的寶座。
●1950年 F1元年的車手世界冠軍就是在最後一戰誕生，方吉奧(27分)、法吉奧尼(24分)、法里納(22分)分列車手積分榜前三位，最終領先的方吉奧和法吉奧尼都沒有完成比賽，法里納奪冠並一舉成為F1第一個車手世界冠軍得主。
●1951年 連續第二年需要在最後一戰定江山，阿斯卡里(25分)、方吉奧(22分)、岡薩雷斯(18分)賽前占據前三位，笑到最後的是方吉奧，阿斯卡里的退出讓奪冠的阿根廷人完成逆轉。
●1956年 方吉奧(30分)、科林斯(22分)、貝布拉(22分)又將冠軍懸念留到最後一戰，雖然方吉奧沒有完賽，但其餘兩人也沒有取得足夠分數，冠軍仍屬於方吉奧。
●1959年 故事的主角變成了傑克·布拉漢姆，澳大利亞人最後一戰前以31分領先諸雄，追趕者莫斯(25分)和布魯克斯(23分)虎視眈眈。布拉漢姆最後一戰一分未得，而對手也沒能實現反超。
●1964年 格蘭漢姆·希爾手握39分進入最後一戰，緊隨其後的是蘇蒂斯(34分)和吉米·克拉克(30分)。老希爾最後一戰退賽，而蘇蒂斯取得亞軍，從而以40分加冕世界冠軍。
●1968年 格蘭漢姆·希爾又一次領先進入最後一戰，當時他以39分領先傑克·斯圖瓦特(36分)和赫爾姆(33分)。這次老希爾沒有出錯，最後一站奪冠從而登頂。
●1974年 菲蒂帕爾迪和萊戈佐尼最後一站前同以52分並列榜首，前者分站奪冠次數多而佔先，而塞科特(45分)同樣具備奪冠可能。最後一站菲蒂帕爾迪只取得3分，不過兩個競爭對手1分未得，成就了巴西人的世界冠軍偉業。
●1981年 總決賽之前，路特曼(49分)、皮蓋(48分)、拉斐特(43分)難分高下，而皮蓋最終後來居上。
●1983年 還是皮蓋，巴西人在最後一戰前以55分處於積分榜第二位，前有堵截普羅斯特(57分)，後有追兵阿努克斯(49分)。皮蓋又一次鴻運當頭——雖然最後一戰他只取得第三拿到4分，但兩個競爭者更慘，空手而歸，皮蓋梅開二度。
●1986年 皮蓋又一次躋身最後一戰的三國演義，當時他與普羅斯特同積63分，巴西人因為分站奪冠次數多而位於第二，領先者是英國車手曼塞爾(70分)。結果，不幸的曼塞爾在最後一站退賽，皮蓋取得了亞軍，被折桂的普羅斯特強壓一頭。
『玖』 帕爾迪的公司
1950年，18歲的威廉·帕爾迪在底特律出售了他開發的第一棟房產——那五間帶走廊的平房是帕爾迪房地產公司至今仍津津樂道的經典，一直到現在那棟房子仍很結實。帕爾迪公司建設的房屋以質量好而著稱。
1956年，帕爾迪公司正式成立了。它最初的開發主要集中在（當時）底特律郊區比較大型的住宅項目和一些商業地產上。在上個世紀50年代末，比爾決定專注住宅房地產項目的開發，並成立了第一家分公司。
60年代是帕爾迪公司迅速成長的年代，在施工設計和技術方面，帕爾迪公司擁有了幾項「第一」，比如帶有未完成的「bonus space」的住宅設計（後來在1971年申請了專利），這些「第一」奠定了帕爾迪公司房地產設計行業的領導地位。
為了進一步開發自己的特色，帕爾迪公司開始建設帶有它顯著特色的「樣板房」。帕爾迪公司的成功促使了公司迅速走出密歇根州，進入了華盛頓、芝加哥和亞特蘭大等城市。今天，這些地區仍然是帕爾迪公司業務的重要組成部分。1969年，帕爾迪股份有限公司的股票上市，首次發行了20萬股公眾股。
70年代是新計劃執行的年份，盡管當時美國的通貨膨脹很嚴重，但是公司通過集中精力開發最具價值的中低檔成本的初級房地產項目也獲得了相當的發展，公司繼續在包括波多黎各在內的10個主要市場上擴張。公司股票也開始在美國證券交易所（AMEX ）上市交易，公司的代碼為PHM。顧客們認為帕爾迪公司所建設的房屋是「質量最好」的。帕爾迪公司在美國率先對建築材料和建築物提供了擔保。為了進一步滿足顧客的需求，ICM抵押公司（現在帕爾迪抵押公司的前身）成立，目的是管理房屋的整個銷售流程。在1979年，帕爾迪公司的雇員達到了1548人，十年間增長了1238%。
80年代是帕爾迪公司繪就增長藍圖的年代。在1985年，鮑勃·伯吉斯成為公司的主席和COO。在他的領導下，帕爾迪公司實施了一系列具有行業先導性的創新。帕爾迪領先品質指標（PQL）被引入，個體承包人和雇員都簽訂了質量和客戶滿意度指標。
在「消費者關懷計劃」中，PQL創新之一，帕爾迪公司開始對消費者進行培訓，告訴消費者對他們的房屋如何正確地保養。為了規避利率劇烈波動的風險，ICM抵押公司推出了一些創新抵押計劃。在1983年，母公司（PHM corporation）的股票在紐約證券交易所上市。總資產從1981年的2.38億美元增長到了1989年的4.33億美元，增長了155%。
進入90年代，帕爾迪公司進入了快速擴張的階段。公司的業務擴張到了全美25個州和40個市場，包括1996年進入了墨西哥市場。90年代主要是集中精力凝練整個業務流程，包括准確鑒別和獲得最具投資價值的地塊、通過細分目標客戶群來改善銷售技術、通過降低成本來建設affordable housing（相當於中國的經濟適用房）以滿足需求的增長。在1996年，在供應房屋設備方面，與通用電氣(GE)建立了排它性戰略合作關系，1996年收購了田納西的拉德諾房屋公司(Radnor Homes)和佛羅里達的迪佛士( Di Vosta)住宅建築公司。1999年以現金收購黑石(Blackstone)公司老年住宅業務。
1996年，帕爾迪公司慶祝成立40周年的慶典，也取得了連續40年收益率持續增長的記錄，這是全球的房地產公司中無可匹敵的記錄。帕爾迪公司也被全美房地產協會和《建築商雜志》授予「美國最好的房地產開發商」。1999年，房地產總收入達到了29億美元。
2000年之後被帕爾迪公司定為超越自我的年代。2000年，公司的總收入達到了40億美元，也是威廉·帕爾迪建設自己第一棟房屋的50周年。2001年7月，帕爾迪公司和老年住宅開發商德爾·韋伯(Del Webb)合並，成為了美國最大也是最賺錢的房地產開發商。公司的名稱也從Pulte Home Corporation更名為Pulte Homes, Inc.，這反映出了公司的商標價值和更加集中於核心的住宅建築開發。
在2001年年末，董事會主席兼CEO鮑勃·伯吉斯退休，馬克·奧博瑞恩成為公司總裁兼CEO，經過一段時間過渡，2002年5月，理查德·杜格斯（Richard J Dugas, Jr. ）成為總裁兼CEO，威廉·帕爾迪成為董事會主席。根據帕爾迪公司網站提供的最新數據，目前，它把其涉獵的市場劃分為16個子市場，在其中的7個市場中被消費者評為最滿意的房地產開發商。2004年，公司的收入達到106.63億美元，凈收入達到了8.37億美元，邊際利潤達到了7.9%，資本負債率為41.0%，雇員超過11000人，在全球建設了超過37萬套房屋。在50多年的時間里，帕爾迪公司的市場遍及美國大陸本土，以及阿根廷、墨西哥、波多黎各等海外市場。
很多國家的房地產公司將帕爾迪公司作為自己的追趕目標，取得如此成就，與帕爾迪公司獨特的客戶理念息息相關。帕爾迪地產國際公司前任主席Mr.John S.Gallagher說過，「如果有什麼成功信條，按重要性排列應是：客戶——社會——企業，如果開發商充分考慮客戶需求，則會很好地滿足社會需求，在這兩點得以滿足後，事業發展則順理成章，不用擔心賺不到錢。」
帕爾迪公司認為，有兩個因素基本上可以解釋大部分的住房購買行為：一是客戶的生命周期（生命階段），分兩大類，A以個人為單位的客戶，B以家庭為單位的客戶；二是客戶的支付能力，以這兩個因素為坐標，建立了「生命周期與支付能力矩陣」。運用這個矩陣，帕爾迪公司建立了兩大類，共有11類細分客戶。按照以個人為單位的客戶，分首次置業者、常年工作流動人士、大齡單身貴族、活躍長者，按照家庭為單位的客戶，分單人工作丁克家庭、有嬰兒的夫婦、單親家庭、成熟家庭、空巢家庭、雙人工作丁克家庭、富足成熟家庭，各個細分類客戶的年齡段逐步上升。
首次置業者以年輕未婚青年居多，他們的購房主要滿足單純的居住需要，他們的支付能力最低；常年工作流動人士也多以獨身為主，由於他們常年在外，需要解決「居無定所」問題；大齡單身貴族物質上比較充裕，精神上追求比較自由的生活狀態，所以對房子的舒適程度有較高要求；活躍長者在美國主要是指二戰後「嬰兒潮」一代人，他們雖然大多數面臨退休或已經退休，但是他們已經積累了比較多的財富，追求幸福的晚年生活，這一階層的住房需求近年來迅速增加，是美國房地產市場的一個重要戰略機會。
單人工作丁克家庭多是指已經結婚但未生孩子，丈夫工作，妻子做了家庭主婦；雙人工作丁克家庭，夫妻二人都工作，收入比前者自然要高一些，購房能力也要高一些；而有了孩子以後，家庭的經濟負擔就隨之加重，體現在住房購買行為上，一方面要考慮經濟負擔，一方面要考慮撫養嬰兒的需要；單親家庭在收入上比有嬰兒家庭要低一些；工作逐步穩定，孩子也長大成人，就成了成熟家庭；接下來隨著財富的積累就成了富足成熟家庭；而子女最終也要離開，就演變成了空巢家庭。 這個分類中，各個細類客戶的年齡段逐步上升。而按照支付能力上升排序則依次是：單人工作丁克家庭、有嬰兒的夫婦、單親家庭、成熟家庭、空巢家庭、雙人工作丁克家庭、富足成熟家庭。
把上述11類客戶一網打盡，帕爾迪就基本上實現了「從搖籃到墳墓」的終身鎖定，每個人或者家庭都可以從這11種客戶細分中找到自己的位置。
帕爾迪公司宣稱：「讓客戶信任我們，讓他們終生都在購買我們的住房！」帕爾迪公司的現任CEO Richard J. Dugas指出:「客戶體驗對於帕爾迪公司的長遠發展是非常重要的。」