Ⅰ 有關房地產的論文
建議關注南京農業大學公共管理學院網站，其土地資源管理專業全國第一，相關房地產研究問題在主要課程中都有（比如說不動產估價），有ppt和課程教案可以下載，自己可挑感興趣的話題進行選擇。
Ⅱ 做牛奶的都有那些股票啊
目前主營乳業的上市公司有ST伊利（600887）和光明乳業（600597），涉足乳品業的還有新希望（000876）、亞華種業（000918）、維維股份（600300）、新華百貨（600785）、鄂爾多斯（600295）、華資實業（600191）、洞庭水殖（600257）、金健米業（600127）等
在全球乳產品全線漲價以及國家利好支持政策的出台背景下，作為大型乳業企業的乳業上市公司，受益程度自然非常明顯，從而具備良好的估值優勢。其中， 伊利股份（600887）的產品線豐富，並且每種產品都已經形成規模和品牌效應，產品結構的優勢將確保公司持續穩定的增長。蒙牛（2319.HK）以白奶起家，液態奶占公司銷售收入的大部分，完善產品線是其首當其沖的任務。 ST三元（600429）已初步建成以生產巴氏奶和乾酪為主的北京基地、以生產奶粉為主的海拉爾基地、以生產常溫奶為主的遷安基地，公司在豐富產品線的同時，也注重產能上的整合。 光明乳業（600597）則依靠其巴氏奶的特色繼續鞏固華東市場，並發揮在酸奶新品開發上的強項。作為上市後二次創業的主攻方向，近幾年來維維股份（600300）在乳業的產能、產銷量均得到大幅提升。目前，維維股份乳業累計投資已達6億元，形成了年產50餘萬噸乳品系列飲料的生產能力，擁有獨資、控股的乳業加工企業及養殖企業13餘家，乳業銷售網路覆蓋了國內40多個城市。另外，新希望（000876）、 華資實業(600191）、新農開發（600359）、新華百貨（600785）、 工大高新(600701）等相關上市公司也不同程度地涉足乳業.你可以參考,做出自己的選擇。呵呵。希望我的回答你能滿意!
Ⅲ 曾經轟動的德隆系是怎麼個樣的事情
想知道德隆，必須要了解掌舵人唐萬新
唐萬新的故事是從整整20年前開始的。1986年，唐萬新承包一家名叫「朋友」的彩擴部，並從此開始他的商人生涯。唐出身新疆烏魯木齊市一個幹部家庭，父母均是上世紀五十年代支邊的知識分子。唐萬新是個天性不安分的人——兩次考上大學又兩次主動退學，他對經商的興趣比讀書要大，這與他父母對兒子的期望相差甚遠。
那正是「十億人民九億商」的經商熱年代。唐萬新很快適應了新的「個體戶」角色。新疆當時還沒有彩照沖印機，唐萬新就親自坐飛機帶著客戶的膠卷到廣州沖洗，或者托去廣州的乘客代為沖洗膠卷。
唐萬新還展現無師自通的「借雞生蛋」的融資才能：彩擴部對外招工，唐萬新要求前來報名的在家待業的女青年先交押金，這些押金為彩擴生意提供了寶貴的啟動資金。
此外，唐萬新出手闊綽，當時能乘坐飛機的大多數是新疆本地經濟領域的實力人物，唐就此在當地銀行圈結交了廣泛的人脈。
據稱唐萬新在彩擴生意上賺了60萬人民幣，這在上世紀80年代並不是個小數目。後來唐又嘗試過自行車鎖、衛星接收器、魔芋掛面等諸多生意，但均遭到失敗，他一度還欠下銀行180萬債務，差點被送進監獄。
「對一個魔法師來說，死只是生命的另一次冒險。」然而，對於唐萬新來說，破產只是一個賭徒的另一次冒險的開始。僥幸逃脫牢獄之災的唐萬新又分別在海南熱、新疆石油開發熱中尋找機遇，但都不很成功。1990年代初中國股市創立，「楊百萬」、「孫百萬」等股市一夜暴富的故事鼓舞了唐萬新，他開始打算到股市上尋找機會。
按照唐萬新在公安局的供述，1992年，唐從朋友趙世平那裡借了5萬元一個人來到西安，在西安先後做了精密合金、西安民生、陝解放等十幾家企業的法人股認購權買賣，然後再倒賣給新疆和深圳兩地的下家。
這是很賺錢的交易。唐萬新從中可以賺取每股0.5元到1.5元的差價。唐在供述里承認：「到1993年3月份，我就賺到了5000萬元至7000萬元。」唐萬新以前在飛機上結交的金融圈的人脈此時發揮了作用，新疆一些金融機構為唐從事此種交易提供資金，使唐完成了大規模的法人股收購。
1992年，唐萬新成立新疆德隆國際實業總公司，此時，他已經完成了從屢敗屢戰的個體戶到股市暴發戶的蛻變。
這是個需要資金高速運轉以及大量融資的行當。唐萬新渴望得到一家金融機構作為自己的融資平台。新疆金融租賃有限公司進入唐的視野。唐打通各種關節，終於得以參股新疆金融租賃(德隆在2000年公開控股)，並在1994年承包了新疆金融租賃在武漢證券交易中心的席位。
在武漢，唐萬新窺得金融機構的門徑之後，精明地發現其中的漏洞和訣竅，他開始膽大包天地進行國債回購交易，分別向海南華銀信託、中農信融得3億元的巨資進行國債回購。這是唐第一次大手筆豪賭，後來的事實表明，這種豪賭成為日後引爆德隆的定時炸彈之一。巧合的是，武漢也成了唐日後身陷囹圄之地，這是後話。
新疆金融租賃成了唐萬新的第一個融資平台，藉助於此，唐萬新開始了「點石成金」的魔術游戲。唐萬新繼續在一級半市場上淘金，他總是搶在第一時間飛到准備發行新股的公司的所在地，然後僱傭大量民工認購新股中簽表，等新股上市後轉手賣掉。唐在西安、上海從事的一級半市場業務一直持續到2001年。
「(我)做一級半市場，前後一共賺了7億至8億元。」唐在供述中稱。
「融資老鼠會」成形
「懵懂而死，與草木同朽；悟道而生，是為永生。」
———古諺
1995年，唐萬新遭遇證券市場上的第一次大潰敗。
在當年的「327事件」中，唐在國債期貨市場上被強行平倉，巨虧1億元。事實上，根據有關案卷，自1994年起，唐萬新便糾集以前的朋友同學，即所謂的「德隆老戰士」，在北京、上海、武漢等地大舉進入二級市場和國債期貨市場。
這是一場中國早期證券市場的莊家對決。以中經開為代表的多方，與萬國的管金生以及遼國發的高原、高嶺兄弟為代表的空方，發生慘烈對決。在中經開的惡劣手段之下，管金生鋌而走險、巨量拋空砸盤，最終導致萬國爆倉虧空，高氏兄弟在穿倉後則遠走高飛。中經開在6年之後因為在銀廣夏和東方電子事件扮演了不光彩角色，被勒令清盤，也在2002年黯然退場。
此時的唐萬新與這些中國股市早期教父相比，只是一個跟庄的大戶而已，不僅如此，由於在國債期貨中站錯位置及跟錯庄，還蒙受了1億元巨虧。
好在還有一級半市場支撐德隆半壁江山。不過，在國債上傷筋動骨的唐萬新並未放棄二級市場，他仍在如飢似渴地學習各種操縱手法。股市牛人馬曉全盤操控界龍股份的操作手法給唐萬新留下深刻印象。
馬曉炒作界龍股票時，開創了與上市公司、證券公司等機構進行資金合作的新手法，他用手中的流通籌碼抵押融資，同時繼續大量收集流通股票，以至於幾乎壟斷界龍的流通盤。不過，馬曉在通化東寶上肆無忌憚地採用此炒作模式，卻最終慘遭阻擊。
股市的韭菜永遠都割不完，雖然馬曉在通化東寶出局，但呂梁、唐萬新等股市新莊家仍奉之為圭臬，紛紛效仿馬曉的手法。「德隆後來在二級市場炒作老三股並沒有什麼翻新之處，基本模仿界龍在1994年的炒作模式，只不過把時間拉長而已。」一位操盤手如此評價。
新疆屯河1996年上市，彼時德隆持有其9%的股權，這個時候德隆在二級市場上開始悄悄吸納屯河的流通籌碼；此外，到1996年7月湘火炬也有70%的流通股籌碼被唐萬新吸納。唐萬新此時主要是以個人名義炒股，採用了以手中股票抵押融資、然後再次買入股票的循環抵押買入方式，這種股票質押融資成了日後引爆德隆的又一枚定時炸彈。
但是，到了1996年底，股市形勢突變，股價暴跌，在這種情況下唐萬新如不追加保證金將有被強行平倉之虞。更嚴重的是，中央開始整頓金融秩序，清查金融租賃公司在各證券交易中心的資金業務，那些租賃牌照到期的則需要重新領證。
屋漏偏逢連夜雨，新疆金融租賃此時還面臨人事更迭，這意味著唐萬新挪用新疆金融租賃3億多元資金的違規行為將很可能曝光。德隆另一高層人士王宏在供述材料聲稱：1996年底，德隆資不抵債1億元；德隆負債總額4.2億元左右，其中欠新疆金融租賃的即有3.2億元；而德隆資產總值僅3億多元。
唐萬新面臨第二次破產危機，迫切需要融入巨資填補在新疆金融租賃的黑洞。唐萬新在庭審中承認，他解決危機的辦法是「以毒葯解毒葯」。
金新信託投資有限公司成為唐萬新的狩獵目標。在中央清理金融秩序的風暴下，金新信託的原大股東欲轉手金新信託股權。出手闊綽的唐萬新再次打通各種關節，通過新疆屯河曲線收購金新信託的30%股權。在股權尚未交割完畢之際，唐就迫不及待地率領王宏等德隆老戰士進駐金新信託。
類似的故事接著在金新信託上演：唐萬新繼續施展騰挪大法，利用金新信託違規融資。德隆通過挪用資金、債券、債券保管單等違規方式在短短9個月的時間里融到5億到7億元資金。唐萬新終於以更大的毒葯化解了德隆1996年底的危機。王宏在供述中承認，作為經手人，他為此害怕，「我感到恐懼，後怕，無奈」。
金新信託逐漸取代新疆金融租賃，成為唐萬新的第二個重要的融資平台，唐萬新通過金新信託在全國設立了20多家辦事處，建立委託理財業務融資網路，至此，一個全國性的「融資老鼠會」已然成形。
此外，金新信託還成了唐萬新的炒股通道。武漢檢察院的起訴書聲稱，「1997年3月，唐萬新組織洪強、唐萬川、張業光等人利用金新信託上海寧武部營業部作為操作平台集中買賣『新疆屯河』股票。」
長庄下的產業整合神話
唐萬新能很快領悟並學會莊家的各種操縱手法。不過，他性格中有太多狂想成分，這讓他始終沒有學會最重要的風險控制能力———抑制內心的貪婪。 ———一位操盤手
在利用金新信託炒股的過程中，唐萬新漸漸感到馬曉模式的弊端。新疆屯河、湘火炬被高度套牢，相形之下，君安證券重倉持有的四川長虹通過數年的大比例送股，股價累計漲幅驚人，高達400%。君安證券藉以從高位從容出貨，獲利超過40億人民幣。
君安的成功讓「炒股炒成股東」的唐萬新艷羨不已，他意識到：莊家需要控制上市公司，然後操縱上市公司大比例送股，才能在二級市場賺錢。
1997年5月，新疆德隆董事局會議在北京達園飯店召開。唐氏兄弟一直把所謂「達園會議」吹捧為「德隆發展史上的遵義會議」，認為這次會議確立了「產業整合的戰略路線」。
真相卻是灰色的。根據記者拿到的武漢檢察院起訴書，這次會議上德隆實際上確定了集中持有上市公司二級市場股票的操作方案。此後，新疆德隆逐步完成了對新疆屯河、合金投資、湘火炬等三家上市公司法人股的收購，並繼續組織洪強、董公元、張龍、唐萬川、張業光等人在二級市場集中買賣新疆屯河、合金投資、湘火炬的流通股票。
唐萬新開始在兩個世界跳舞：其一是通過金新信託繼續委託理財以獲取資金，同時在股市上通吃流通籌碼、炒股獲利；其二是通過上市公司完成產業整合，成為所謂的「成功實業家」，以報自己當年在實業領域屢戰屢敗之辱。
這是危險的舞步，1997年以後德隆規模膨脹，金新信託的賬外債務持續擴大，這仍然是一個「以一個更大的黑洞來填補前一個黑洞」的飲鴆止渴的游戲。「沒有利潤來源，完全是凈消耗」，王宏在供述中感到茫然無助。
然而，唐萬新仍樂觀不已，至少在表面上是如此。在他眼裡，只要能在股市上迅速賺錢，就能夠使用這些利潤大大方方填補這些資金黑洞，兌付危機迎刃而解。
1998年8月，唐萬新在上海召開新疆德隆董事局擴大會議。根據起訴書，唐萬新進一步明確了「集中持股」方案。之後，操作「老三股」的地點轉移至上海大廈16樓。唐萬新因為要到北京去組建德隆總部，操盤工作交給唐萬川和王恩奎(兩人分別為唐萬新的三哥和姐夫)，兩人都直接向唐萬新匯報。唐萬川具體負責買賣「老三股」，王恩奎負責老三股的統計。
2000年3月，德隆收購重慶證券並將之更名為「德恆證券」，老三股的操作平台也由金新信託轉移到德恆證券。起訴書顯示：由王恩奎根據統計數據以及唐萬川的指令來協調金新信託和德恆證券買賣老三股的先後次序。
在德隆向老三股派駐高管後，老三股在數年時間里連年推出高送股方案，股價也是節節上漲，賬面利潤豐厚。唐萬新在德隆出事後在一封長信中稱：「至2000年，累計為客戶賺取了30多億元利潤。」
然而，這成了無法兌現的賬面利潤。在2000年的大牛市中，當唐萬新看著股市越來越瘋狂時，他隱隱感到不安。有圈子裡朋友建議他趁高位出貨、了結利潤，但唐萬新固執地認為股市能漲到10000點，「不愁出不了貨」。
這一時間，據唐萬新的供述書，除了操作老三股外，「我還買了祁連山、三峽水利、秦豐農業、亞華種業、人福科技、青島雙星、華北制葯等(股票)。」
因此，老三股只能屹立不倒，這是德隆在資金市場上構建「老鼠會」和基地股票做莊的標桿和品牌。做莊規模鋪得太大的唐萬新在這場危險游戲里已經欲罷不能，一位熟悉他的操盤手則稱「唐對內心的貪欲失去控制」。
此外，唐萬新甚至相信了自己編造的「產業整合」的神話，德隆實業體系大概能帶來6億元的利潤，然而，唐在股市的護盤成本一年就要10個億。
擊鼓傳花戛然而止
這是一場從一開始就註定是多米諾骨牌的游戲，終於進入了它最後也最具觀賞性的階段。 ———袁劍《中國證券市場批判》
2000年底長庄股中科創業崩盤。長庄先行者「K先生」呂梁倉皇出逃。呂梁與唐萬新淵源甚深。呂梁的名片上身份眾多，其中赫然寫著他是德隆系兩只股票的策劃人。
中科創業崩盤無疑是這場危險游戲倒下去的第一張多米諾骨牌。不少呂梁的委託理財客戶同時也是德隆的客戶。在中科創業崩盤後，這些客戶也要求德隆還錢，這是唐萬新碰到的又一場兌付危機。
2001年初，金新信託有41億元委託理財資金要求兌付。在不少地區甚至出現群情激憤的客戶打砸營業部的行為。唐萬新從這時起的三年時間里一直處於被追債的境地，以至於唐在供述書里哀嘆：「自己也成了融資員。」
此時，唐萬新發現在老三股上根本無法出貨，股市已經走熊，老三股一旦出貨就意味著崩盤。唐的一位朋友回憶，「我對唐萬新說：『你應該放鬆下來！』可是他做不到，因為他知道，一旦放鬆下來，他和德隆就會崩潰。」
2001年，德隆先後在杭州西湖數度召開會議，幾次會議的內容都是如何拯救危機。唐萬新與其他7名董事在兩項內容上出現嚴重分歧：一是唐萬新認為要挽救金新信託，其他董事則建議讓金新信託破產、斷腕自救；二是唐萬新主張從老三股出貨，但其他董事堅決反對，因為德隆體系的龐大「老鼠倉」隱藏其中，利潤豐厚超乎想像，出貨計劃顯然與這些董事的利益相悖。
會議的最後結果就是把這場危險游戲玩大：保留金新信託和暫緩老三股出貨。唐萬新知道自己已經套上「停不了的紅舞鞋」。在2001年的寒冷冬天，不可一世的唐萬新深感恐懼，他草莽性格中顯現脆弱的一面，他對身邊人哭道：「德隆有救嗎，我能挺過去嗎？」
但是哭過之後牞唐萬新繼續選擇鋌而走險。此時金新信託已經失去客戶的信任，唐萬新在供述書中承認：「只要說是德隆的機構，就立刻出現擠兌風波，以德隆的名義再無法做下去。」唐萬新需要打造一個新的融資核心平台。2001年10月，在唐萬新部署下，上海友聯替代金新信託成為處於核心地位的新平台。
唐萬新把貪婪之手伸向城市商業銀行、信託公司、證券公司等金融機構。收購金融機構的目的無他，就是為了更方便融資，擴大融資老鼠會。友聯逐漸成了整合德隆旗下林林總總金融機構的「司令部」。德隆體系控股及參股的金融機構達到21家，收購了南京大江國投、德恆證券、恆信證券、中富證券、健橋證券等數家證券信託公司，以及昆明市商業銀行、株洲市商業銀行、南昌市商業銀行等商業銀行。
唐萬新還創造性地謀劃出「委託控股」的隱蔽收購模式以躲避監管，即：用客戶的委託理財資金收購金融機構股權，股東名冊上則仍顯示為客戶，但實際由德隆持有。唐萬新出手闊綽和金錢開道的作風，是其進軍金融機構屢屢得手的關鍵因素。
收購或參股之後，德隆很快露出崢嶸面目：這些金融機構的大量資金很快通過挪用、抵押、擔保等手段流失於德隆龐雜的體系中。德隆旗下金融機構以委託理財方式融資450億元，其中未兌付金額172億。此外，德隆系企業前後從多個地方的商業銀行挪走資金數十億。甚至德隆系的實業企業和上市公司也淪為唐萬新的提款機。重慶實業被德隆令人發指地提走將近10億人民幣。
德隆違規融資的資金大多數投入股市。根據起訴書，從2002年3月至2003年9月，唐萬新將老三股的操作平台再次由德恆證券統一到金新信託；從2003年10月起，德隆國際安排中企東方統一操作老三股，唐萬川負責總操盤。
公訴人還對德隆的操縱進行一次總清算。按照起訴書，自1997年到2004年4月14日止，唐萬新等人利用自有資金和部分委託理財資金，使用24705個股東賬號，集中資金優勢、持股優勢，採取連續買賣、自買自賣等手法，長期大量買賣老三股，造成三隻股票價格異常波動，嚴重擾亂了證券市場秩序。這段時間內，新疆德隆、德隆國際買入「老三股」金額678.36億元，余股市值為113.14億元，按移動平均法的計算原理，計算余股成本為162.30億元，共獲累計既得盈利為98.61億元。
這是一個「挖東牆補西牆」的游戲。只要不斷有新的客戶資金被騙進來，償還舊客戶的資金，這場擊鼓傳花的騙局就能維持下去。事實上，通過每年資金的不斷借舊還新，德隆早期進入「老三股」的成本早就回收，並非業內人事所宣稱的「善庄」、「傻庄」。
唐萬新瘋狂地把游戲玩大，德隆一高層人士頗有意味地對英國《經濟學家》稱：「德隆大而不死。」
不過，勒在德隆脖子上的繩索已經收緊。2003年底，新疆啤酒花董事長捲款潛逃，新疆上市公司擔保圈由此岌岌可危，各大商業銀行開始自查關聯方貸款。
唐萬新此刻感到大難臨頭。2004年1月4日，德隆董事局在海口召開擴大會議，唐萬新終於下定破釜沉舟的決心：做出縱有損失也要將老三股拋出的秘密決定。「大不了18年白幹了。」唐說。
可是為時已晚。2004年4月3日，這是唐萬新40歲生日。10天後，合金投資遭遇跌停，德隆帝國徹底崩塌前第一塊巨石滑落的聲音已經清晰可聞。次日，老三股全線連續跌停，老三股全面崩盤。
轉瞬間，德隆帝國分崩離析。
德隆大事記
1992年，新疆德隆實業公司成立，注冊資本人民幣800萬元，這是德隆帝國的開始。
1993年，德隆參股新疆金融租賃有限公司，後來新疆金融租賃成為德隆一個重要的融資平台。
1996-1997年，德隆相繼入主新疆屯河、沈陽合金及湘火炬，並陸續在三隻股票上建倉，開始了瘋狂操縱股票的歷史。其間，德隆還收購新疆金新信託，填補挪用新疆金融租賃公司3億元巨資留下的窟窿。
1997年5月，德隆在北京召開達園會議，這次會議被德隆自己認為是「德隆發展史上的『遵義會議』」，確立了所謂的「產業整合」戰略，實則是確定德隆在二級市場上的股票炒作方案。
1997年-2001年間，金新信託在全國設立30餘家辦事處，開始大規模展開委託理財業務。
1999年，德隆將總部從新疆遷往上海。德隆國際投資有限公司成立。
2001年初，受中科創業崩盤影響，金新信託有41億元委託理財資金需要兌付，這是德隆又一次兌付危機。
2001年6月，上海友聯成立，友聯逐漸發展成為整合德隆旗下各種金融機構的「司令部」。
2002年，德隆相繼控股昆明市商業銀行、株洲市商業銀行和南昌市商業銀行，開始把手伸向銀行體系。
2004年4月14日，德隆系股票湘火炬、合金投資和屯河股份首度全面跌停，德隆危機全面爆發。
2004年5月30日，德隆國際召開了董事會暨危機處理工作會議，首度承認「德隆全系統處於危機最深重、困難最嚴重的時期」。
2004年6月8日，德隆危機進一步升級，上海市第一中級人民法院同時開庭審理了兩起有關德隆的案件，各地債權人紛紛通過法律途徑向德隆索債，德隆在各地的資產大部分被凍結。
2004年8月26日，新疆德隆、德隆國際、屯河集團與華融公司簽訂了《資產託管協議》，三公司將其擁有的全部資產不可撤回地全權託管給了華融公司，由華融公司行使全部資產的管理和處置權利；9月4日，華融接受中國證監會委託對德恆證券、恆信證券、中富證券進行託管經營。
雖然最終失敗了，但是唐萬新沒有選擇逃避，最後還是回國受審。
Ⅳ 乳業板塊有哪些股票
目前主營乳業的上市公司有伊利股份（600887）和光明乳業（600597），涉足乳品業的還有新希望（000876）、亞華種業（000918）、維維股份（600300）、新華百貨（600785）、鄂爾多斯（600295）、華資實業（600191）、洞庭水殖（600257）、金健米業（600127）等
在全球乳產品全線漲價以及國家利好支持政策的出台背景下，作為大型乳業企業的乳業上市公司，受益程度自然非常明顯，從而具備良好的估值優勢。其中， 伊利股份（600887）的產品線豐富，並且每種產品都已經形成規模和品牌效應，產品結構的優勢將確保公司持續穩定的增長。蒙牛（2319.HK）以白奶起家，液態奶占公司銷售收入的大部分，完善產品線是其首當其沖的任務。 ST三元（600429）已初步建成以生產巴氏奶和乾酪為主的北京基地、以生產奶粉為主的海拉爾基地、以生產常溫奶為主的遷安基地，公司在豐富產品線的同時，也注重產能上的整合。 光明乳業（600597）則依靠其巴氏奶的特色繼續鞏固華東市場，並發揮在酸奶新品開發上的強項。作為上市後二次創業的主攻方向，近幾年來維維股份（600300）在乳業的產能、產銷量均得到大幅提升。目前，維維股份乳業累計投資已達6億元，形成了年產50餘萬噸乳品系列飲料的生產能力，擁有獨資、控股的乳業加工企業及養殖企業13餘家，乳業銷售網路覆蓋了國內40多個城市。另外，新希望（000876）、 華資實業(600191）、新農開發（600359）、新華百貨（600785）、 工大高新(600701）等相關上市公司也不同程度地涉足乳業.你可以參考,做出自己的選擇。呵呵。希望我的回答你能滿意!
Ⅳ 貝智康奶粉價格43元會有質量問題嗎
新華網北京9月16日電日前，國家質檢總局緊急在全國開展了嬰幼兒配方奶粉三聚氰胺專項檢查，共涉及109家企業，其中87家企業的嬰幼兒配方奶粉未檢出三聚氰胺。這些企業名單如下： 嬰幼兒配方乳粉專項檢查中尚未檢出三聚氰胺的企業名單 1、澳優乳品(湖南)有限公司 2、北安宜品乳業有限公司 3、北京三元食品股份有限公司乳品四廠 4、北京味全食品有限公司 5、杜爾伯特伊 利乳業有限責任公司 6、杜爾伯特伊 利乳業有限責任公司武漢分公司 7、福建省雅俊食品工業有限公司 8、福州明一乳業有限公司 9、甘南藏族自治州燎原乳業有限責任公司 10、廣東東泰乳業有限公司 1 1、廣東華氏食品工業有限公司 1 2、廣州市美素力營養品有限公司 1 3、哈爾濱惠佳貝食品有限公司 1 4、哈爾濱金星乳業有限責任公司 1 5、哈爾濱森永乳品有限公司 1 6、哈爾濱太子乳品工業有限公司 1 7、杭州貝因美豆逗兒童營養食品有限公司 1 8、杭州味全生技食品有限公司 1 9、河南金元乳業有限公司 20、黑龍江貝因美乳業有限公司 2 1、黑龍江辰鷹乳業有限公司 2 2、黑龍江飛鶴乳業有限公司 2 3、黑龍江紅星集團股份有限公司 2 4、黑龍江龍丹乳業科技股份有限公司 2 5、黑龍江龍丹乳業科技股份有限公司阿城分公司 2 6、黑龍江省寶泉嶺墾區聖元乳業有限公司 2 7、黑龍江省北安農墾綠寶乳業有限責任公司 2 8、黑龍江省富裕明星食品有限公司 2 9、黑龍江省格球山乳品有限責任公司 30、黑龍江省光明松鶴乳品有限責任公司 3 1、黑龍江省和平牧場乳品廠 3 2、黑龍江省農墾華威乳業有限公司 3 3、黑龍江省農墾龍王食品有限責任公司 3 4、黑龍江省完達山乳業股份有限公司 3 5、黑龍江省完達山乳業股份有限公司八五一一分公司 3 6、黑龍江省完達山乳業股份有限公司雲山分公司 3 7、黑龍江興安嶺乳業有限公司 3 8、黑龍江雅士利乳業有限公司 3 9、黑龍江搖籃乳業股份有限公司 40、湖南南山食品有限公司 4 1、湖南亞華控股集團股份有限公司 4 2、湖南亞華種業股份有限公司南山綠色食品開發分公司 4 3、淮南益益營養食品科技有限公司 4 4、惠氏(上海)營養品有限公司 4 5、江西金薄金生態科技有限公司 4 6、江西美廬乳業有限公司 4 7、江西雄鷹乳業有限公司 4 8、昆明前進乳業有限責任公司 4 9、廊坊飛鶴乳業有限公司 50、欒城三鹿乳業有限公司 5 1、蘿北聖元乳業有限公司 5 2、美贊臣營養品(中國)有限公司 5 3、內蒙古阿拉蒙牛乳業有限責任公司 5 4、內蒙古呼倫貝爾農墾雪花乳業有限公司 5 5、內蒙古伊 利實業集團股份有限公司奶粉事業部 5 6、寧夏紅果乳業有限公司 5 7、齊齊哈爾匯昌乳業有限公司 5 8、青島邁高乳業有限公司 5 9、青島索康營養品科技有限公司 60、蕊盛蕊(廣州)乳業有限公司 6 1、陝西關山乳業有限責任公司 6 2、陝西和氏乳品有限公司 6 3、陝西凱達股份有限公司 6 4、陝西神果股份有限公司 6 5、汕頭市華旺食品有限公司 6 6、汕頭市一家人食品有限公司 6 7、上海晨冠乳業有限公司 6 8、上海花冠營養乳品有限公司 6 9、上海惠氏營養品有限公司 70、深圳市雅貝氏乳業有限公司 7 1、石家莊三鹿太行乳業有限公司 7 2、雙城雀巢有限公司 7 3、唐山三隆乳業有限公司 7 4、唐山三鹿乳業有限公司 7 5、唐山三鹿乳業有限公司豐南分公司 7 6、唐山市康尼乳業有限公司 7 7、天津三鹿乳業有限公司 7 8、天津市亞億實業有限公司 7 9、鐵力市盛中乳品廠 80、西安貝多營養食品有限公司 8 1、西安秦龍兒童食品有限公司 8 2、西安銀橋生物科技有限責任公司 8 3、伊春惠佳貝乳業有限公司 8 4、依安縣搖籃乳業有限責任公司 8 5、英特兒營養乳品有限公司 8 6、張北縣宏鹿乳業有限公司 8 7、浙江貝因美科工貿股份有限公司
Ⅵ 當前我國房地產市場狀況！！！急！！！
我國房地產市場的發展趨勢和經營取向
對於中國這樣一個長期處於住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建築面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業界就「泡沫論」、「過熱說」產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關繫到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關繫到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。
一、我國房地產業的發展及周期性規律
新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以後的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，並以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造於本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始於1988年《憲法》和《土地管理法》修改之後，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話後爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中於經濟發達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中於寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨後春筍般出現的各類公司和旅遊度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由於盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而於1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始於1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以後，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，採取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。
從西方發達國家的房地產業發展歷程來看，都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯，即房地產業總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起，並在高潮期以後進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。
把握房地產市場周期性變化規律，有利於調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利於正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處於第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。
二、當前房地產市場狀況及發展趨勢
盡管「泡沫論」、「過熱論」仍然不絕於耳，但是，從去年起人們預言的「房地產冬天」仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那麼，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢？
1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口湧入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面「激活」了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。
2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大並且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以後再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現「居者有其屋」。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，並且這一輪高潮尚處於非「泡沫」的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。
第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之後，我們很難查找到有關空置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：「5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1～5月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高於去年同期增長2.3%的水平。」該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的佔50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。並進一步指出，眼下的「商品房空置率」應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。
第二，房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家「海爾」、「美的」、"TCL"、「康佳」正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如「數源科技」、「亞華種業」、「益鑫泰」、「經緯紡織」，甚至「聯想集團」、「三九葯業」也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。
第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。
我們無意討論房地產市場是否「過熱」或存在「泡沫」，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關繫到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。
三、住房金融的風險控制及經營取向
面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
1.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的「總量控制」與穩健發展，但由於房地產業的諸多調控手段分別歸屬於各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由於「各管一段」，就難於形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是「得罪人」的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，「總量控制」的關鍵，一是把上述分散的職能歸集於一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，並分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。
2.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化「泡沫」壓力，又有利於降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，並不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺並存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄託了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那麼消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老闆、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用於這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對於促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對於推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家發布了《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，並把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。
5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業銀行用於發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期佔用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。
目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發債規模，而住房按揭貸款又是不良率低於1%的「精品信貸板塊」，具備發行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由其按規范化的標准向商業銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業銀行的住房按揭業務有了長期穩定的資金來源，而且也形成了住房信貸業務和住房融資業務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環與可持續發展。
6.入世後我國房地產金融業面臨的挑戰與發展。加入WTO以後，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業。與之相比，國內房地產開發企業無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處於劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業的開發貸款絕大多數為國內商業銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發企業的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對於房地產開發貸款、住房按揭貸款、房地產信託、房地產租賃、房地產保險等業務有著一整套完善的操作規范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨於一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環將加劇對國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信託投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量湧入房地產，極易引發經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發金融危機。
面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發展後勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業務的挑戰，國內商業銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續繁雜的現狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養。入世以後，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。
【參考文獻】
[1] 中國住宅與房地產信息網·www.realestate.gov.cn.
[2] 2002年1-5月份房地產開發投資主要數據[N].中國房地產報，2002-6-26.
[3] 劉江濤.就住房二級市場若干問題采訪建設部謝家瑾司長[J].中國房地產金融，2001,(7).
[4] 謝家瑾.當前全國房地產市場現狀和發展態勢分析[J].浦東房地產，2001,(4).
[5] 魏雅華.樓市降價「大逃亡會出現嗎？[N].中國房地產報，2002-7-1.
Ⅶ 誰知道因為什麼導致全國擔保公司崩盤
保險小編幫您解答，更多疑問可在線答疑。
想知道德隆，必須要了解掌舵人唐萬新
唐萬新的故事是從整整20年前開始的。1986年，唐萬新承包一家名叫「朋友」的彩擴部，並從此開始他的商人生涯。唐出身新疆烏魯木齊市一個幹部家庭，父母均是上世紀五十年代支邊的知識分子。唐萬新是個天性不安分的人——兩次考上大學又兩次主動退學，他對經商的興趣比讀書要大，這與他父母對兒子的期望相差甚遠。
那正是「十億人民九億商」的經商熱年代。唐萬新很快適應了新的「個體戶」角色。新疆當時還沒有彩照沖印機，唐萬新就親自坐飛機帶著客戶的膠卷到廣州沖洗，或者托去廣州的乘客代為沖洗膠卷。
唐萬新還展現無師自通的「借雞生蛋」的融資才能：彩擴部對外招工，唐萬新要求前來報名的在家待業的女青年先交押金，這些押金為彩擴生意提供了寶貴的啟動資金。
此外，唐萬新出手闊綽，當時能乘坐飛機的大多數是新疆本地經濟領域的實力人物，唐就此在當地銀行圈結交了廣泛的人脈。
據稱唐萬新在彩擴生意上賺了60萬人民幣，這在上世紀80年代並不是個小數目。後來唐又嘗試過自行車鎖、衛星接收器、魔芋掛面等諸多生意，但均遭到失敗，他一度還欠下銀行180萬債務，差點被送進監獄。
「對一個魔法師來說，死只是生命的另一次冒險。」然而，對於唐萬新來說，破產只是一個賭徒的另一次冒險的開始。僥幸逃脫牢獄之災的唐萬新又分別在海南熱、新疆石油開發熱中尋找機遇，但都不很成功。1990年代初中國股市創立，「楊百萬」、「孫百萬」等股市一夜暴富的故事鼓舞了唐萬新，他開始打算到股市上尋找機會。
按照唐萬新在公安局的供述，1992年，唐從朋友趙世平那裡借了5萬元一個人來到西安，在西安先後做了精密合金、西安民生、陝解放等十幾家企業的法人股認購權買賣，然後再倒賣給新疆和深圳兩地的下家。
這是很賺錢的交易。唐萬新從中可以賺取每股0.5元到1.5元的差價。唐在供述里承認：「到1993年3月份，我就賺到了5000萬元至7000萬元。」唐萬新以前在飛機上結交的金融圈的人脈此時發揮了作用，新疆一些金融機構為唐從事此種交易提供資金，使唐完成了大規模的法人股收購。
1992年，唐萬新成立新疆德隆國際實業總公司，此時，他已經完成了從屢敗屢戰的個體戶到股市暴發戶的蛻變。
這是個需要資金高速運轉以及大量融資的行當。唐萬新渴望得到一家金融機構作為自己的融資平台。新疆金融租賃有限公司進入唐的視野。唐打通各種關節，終於得以參股新疆金融租賃(德隆在2000年公開控股)，並在1994年承包了新疆金融租賃在武漢證券交易中心的席位。
在武漢，唐萬新窺得金融機構的門徑之後，精明地發現其中的漏洞和訣竅，他開始膽大包天地進行國債回購交易，分別向海南華銀信託、中農信融得3億元的巨資進行國債回購。這是唐第一次大手筆豪賭，後來的事實表明，這種豪賭成為日後引爆德隆的定時炸彈之一。巧合的是，武漢也成了唐日後身陷囹圄之地，這是後話。
新疆金融租賃成了唐萬新的第一個融資平台，藉助於此，唐萬新開始了「點石成金」的魔術游戲。唐萬新繼續在一級半市場上淘金，他總是搶在第一時間飛到准備發行新股的公司的所在地，然後僱傭大量民工認購新股中簽表，等新股上市後轉手賣掉。唐在西安、上海從事的一級半市場業務一直持續到2001年。
「(我)做一級半市場，前後一共賺了7億至8億元。」唐在供述中稱。
「融資老鼠會」成形
「懵懂而死，與草木同朽；悟道而生，是為永生。」
———古諺
1995年，唐萬新遭遇證券市場上的第一次大潰敗。
在當年的「327事件」中，唐在國債期貨市場上被強行平倉，巨虧1億元。事實上，根據有關案卷，自1994年起，唐萬新便糾集以前的朋友同學，即所謂的「德隆老戰士」，在北京、上海、武漢等地大舉進入二級市場和國債期貨市場。
這是一場中國早期證券市場的莊家對決。以中經開為代表的多方，與萬國的管金生以及遼國發的高原、高嶺兄弟為代表的空方，發生慘烈對決。在中經開的惡劣手段之下，管金生鋌而走險、巨量拋空砸盤，最終導致萬國爆倉虧空，高氏兄弟在穿倉後則遠走高飛。中經開在6年之後因為在銀廣夏和東方電子事件扮演了不光彩角色，被勒令清盤，也在2002年黯然退場。
此時的唐萬新與這些中國股市早期教父相比，只是一個跟庄的大戶而已，不僅如此，由於在國債期貨中站錯位置及跟錯庄，還蒙受了1億元巨虧。
好在還有一級半市場支撐德隆半壁江山。不過，在國債上傷筋動骨的唐萬新並未放棄二級市場，他仍在如飢似渴地學習各種操縱手法。股市牛人馬曉全盤操控界龍股份的操作手法給唐萬新留下深刻印象。
馬曉炒作界龍股票時，開創了與上市公司、證券公司等機構進行資金合作的新手法，他用手中的流通籌碼抵押融資，同時繼續大量收集流通股票，以至於幾乎壟斷界龍的流通盤。不過，馬曉在通化東寶上肆無忌憚地採用此炒作模式，卻最終慘遭阻擊。
股市的韭菜永遠都割不完，雖然馬曉在通化東寶出局，但呂梁、唐萬新等股市新莊家仍奉之為圭臬，紛紛效仿馬曉的手法。「德隆後來在二級市場炒作老三股並沒有什麼翻新之處，基本模仿界龍在1994年的炒作模式，只不過把時間拉長而已。」一位操盤手如此評價。
新疆屯河1996年上市，彼時德隆持有其9%的股權，這個時候德隆在二級市場上開始悄悄吸納屯河的流通籌碼；此外，到1996年7月湘火炬也有70%的流通股籌碼被唐萬新吸納。唐萬新此時主要是以個人名義炒股，採用了以手中股票抵押融資、然後再次買入股票的循環抵押買入方式，這種股票質押融資成了日後引爆德隆的又一枚定時炸彈。
但是，到了1996年底，股市形勢突變，股價暴跌，在這種情況下唐萬新如不追加保證金將有被強行平倉之虞。更嚴重的是，中央開始整頓金融秩序，清查金融租賃公司在各證券交易中心的資金業務，那些租賃牌照到期的則需要重新領證。
屋漏偏逢連夜雨，新疆金融租賃此時還面臨人事更迭，這意味著唐萬新挪用新疆金融租賃3億多元資金的違規行為將很可能曝光。德隆另一高層人士王宏在供述材料聲稱：1996年底，德隆資不抵債1億元；德隆負債總額4.2億元左右，其中欠新疆金融租賃的即有3.2億元；而德隆資產總值僅3億多元。
唐萬新面臨第二次破產危機，迫切需要融入巨資填補在新疆金融租賃的黑洞。唐萬新在庭審中承認，他解決危機的辦法是「以毒葯解毒葯」。
金新信託投資有限公司成為唐萬新的狩獵目標。在中央清理金融秩序的風暴下，金新信託的原大股東欲轉手金新信託股權。出手闊綽的唐萬新再次打通各種關節，通過新疆屯河曲線收購金新信託的30%股權。在股權尚未交割完畢之際，唐就迫不及待地率領王宏等德隆老戰士進駐金新信託。
類似的故事接著在金新信託上演：唐萬新繼續施展騰挪大法，利用金新信託違規融資。德隆通過挪用資金、債券、債券保管單等違規方式在短短9個月的時間里融到5億到7億元資金。唐萬新終於以更大的毒葯化解了德隆1996年底的危機。王宏在供述中承認，作為經手人，他為此害怕，「我感到恐懼，後怕，無奈」。
金新信託逐漸取代新疆金融租賃，成為唐萬新的第二個重要的融資平台，唐萬新通過金新信託在全國設立了20多家辦事處，建立委託理財業務融資網路，至此，一個全國性的「融資老鼠會」已然成形。
此外，金新信託還成了唐萬新的炒股通道。武漢檢察院的起訴書聲稱，「1997年3月，唐萬新組織洪強、唐萬川、張業光等人利用金新信託上海寧武部營業部作為操作平台集中買賣『新疆屯河』股票。」
長庄下的產業整合神話
唐萬新能很快領悟並學會莊家的各種操縱手法。不過，他性格中有太多狂想成分，這讓他始終沒有學會最重要的風險控制能力———抑制內心的貪婪。———一位操盤手
在利用金新信託炒股的過程中，唐萬新漸漸感到馬曉模式的弊端。新疆屯河、湘火炬被高度套牢，相形之下，君安證券重倉持有的四川長虹通過數年的大比例送股，股價累計漲幅驚人，高達400%。君安證券藉以從高位從容出貨，獲利超過40億人民幣。
君安的成功讓「炒股炒成股東」的唐萬新艷羨不已，他意識到：莊家需要控制上市公司，然後操縱上市公司大比例送股，才能在二級市場賺錢。
1997年5月，新疆德隆董事局會議在北京達園飯店召開。唐氏兄弟一直把所謂「達園會議」吹捧為「德隆發展史上的遵義會議」，認為這次會議確立了「產業整合的戰略路線」。
真相卻是灰色的。根據記者拿到的武漢檢察院起訴書，這次會議上德隆實際上確定了集中持有上市公司二級市場股票的操作方案。此後，新疆德隆逐步完成了對新疆屯河、合金投資、湘火炬等三家上市公司法人股的收購，並繼續組織洪強、董公元、張龍、唐萬川、張業光等人在二級市場集中買賣新疆屯河、合金投資、湘火炬的流通股票。
唐萬新開始在兩個世界跳舞：其一是通過金新信託繼續委託理財以獲取資金，同時在股市上通吃流通籌碼、炒股獲利；其二是通過上市公司完成產業整合，成為所謂的「成功實業家」，以報自己當年在實業領域屢戰屢敗之辱。
這是危險的舞步，1997年以後德隆規模膨脹，金新信託的賬外債務持續擴大，這仍然是一個「以一個更大的黑洞來填補前一個黑洞」的飲鴆止渴的游戲。「沒有利潤來源，完全是凈消耗」，王宏在供述中感到茫然無助。
然而，唐萬新仍樂觀不已，至少在表面上是如此。在他眼裡，只要能在股市上迅速賺錢，就能夠使用這些利潤大大方方填補這些資金黑洞，兌付危機迎刃而解。
1998年8月，唐萬新在上海召開新疆德隆董事局擴大會議。根據起訴書，唐萬新進一步明確了「集中持股」方案。之後，操作「老三股」的地點轉移至上海大廈16樓。唐萬新因為要到北京去組建德隆總部，操盤工作交給唐萬川和王恩奎(兩人分別為唐萬新的三哥和姐夫)，兩人都直接向唐萬新匯報。唐萬川具體負責買賣「老三股」，王恩奎負責老三股的統計。
2000年3月，德隆收購重慶證券並將之更名為「德恆證券」，老三股的操作平台也由金新信託轉移到德恆證券。起訴書顯示：由王恩奎根據統計數據以及唐萬川的指令來協調金新信託和德恆證券買賣老三股的先後次序。
在德隆向老三股派駐高管後，老三股在數年時間里連年推出高送股方案，股價也是節節上漲，賬面利潤豐厚。唐萬新在德隆出事後在一封長信中稱：「至2000年，累計為客戶賺取了30多億元利潤。」
然而，這成了無法兌現的賬面利潤。在2000年的大牛市中，當唐萬新看著股市越來越瘋狂時，他隱隱感到不安。有圈子裡朋友建議他趁高位出貨、了結利潤，但唐萬新固執地認為股市能漲到10000點，「不愁出不了貨」。
這一時間，據唐萬新的供述書，除了操作老三股外，「我還買了祁連山、三峽水利、秦豐農業、亞華種業、人福科技、青島雙星、華北制葯等(股票)。」
因此，老三股只能屹立不倒，這是德隆在資金市場上構建「老鼠會」和基地股票做莊的標桿和品牌。做莊規模鋪得太大的唐萬新在這場危險游戲里已經欲罷不能，一位熟悉他的操盤手則稱「唐對內心的貪欲失去控制」。
此外，唐萬新甚至相信了自己編造的「產業整合」的神話，德隆實業體系大概能帶來6億元的利潤，然而，唐在股市的護盤成本一年就要10個億。
擊鼓傳花戛然而止
這是一場從一開始就註定是多米諾骨牌的游戲，終於進入了它最後也最具觀賞性的階段。———袁劍《中國證券市場批判》
2000年底長庄股中科創業崩盤。長庄先行者「K先生」呂梁倉皇出逃。呂梁與唐萬新淵源甚深。呂梁的名片上身份眾多，其中赫然寫著他是德隆系兩只股票的策劃人。
中科創業崩盤無疑是這場危險游戲倒下去的第一張多米諾骨牌。不少呂梁的委託理財客戶同時也是德隆的客戶。在中科創業崩盤後，這些客戶也要求德隆還錢，這是唐萬新碰到的又一場兌付危機。
2001年初，金新信託有41億元委託理財資金要求兌付。在不少地區甚至出現群情激憤的客戶打砸營業部的行為。唐萬新從這時起的三年時間里一直處於被追債的境地，以至於唐在供述書里哀嘆：「自己也成了融資員。」
此時，唐萬新發現在老三股上根本無法出貨，股市已經走熊，老三股一旦出貨就意味著崩盤。唐的一位朋友回憶，「我對唐萬新說：『你應該放鬆下來！』可是他做不到，因為他知道，一旦放鬆下來，他和德隆就會崩潰。」
2001年，德隆先後在杭州西湖數度召開會議，幾次會議的內容都是如何拯救危機。唐萬新與其他7名董事在兩項內容上出現嚴重分歧：一是唐萬新認為要挽救金新信託，其他董事則建議讓金新信託破產、斷腕自救；二是唐萬新主張從老三股出貨，但其他董事堅決反對，因為德隆體系的龐大「老鼠倉」隱藏其中，利潤豐厚超乎想像，出貨計劃顯然與這些董事的利益相悖。
會議的最後結果就是把這場危險游戲玩大：保留金新信託和暫緩老三股出貨。唐萬新知道自己已經套上「停不了的紅舞鞋」。在2001年的寒冷冬天，不可一世的唐萬新深感恐懼，他草莽性格中顯現脆弱的一面，他對身邊人哭道：「德隆有救嗎，我能挺過去嗎？」
但是哭過之後牞唐萬新繼續選擇鋌而走險。此時金新信託已經失去客戶的信任，唐萬新在供述書中承認：「只要說是德隆的機構，就立刻出現擠兌風波，以德隆的名義再無法做下去。」唐萬新需要打造一個新的融資核心平台。2001年10月，在唐萬新部署下，上海友聯替代金新信託成為處於核心地位的新平台。
唐萬新把貪婪之手伸向城市商業銀行、信託公司、證券公司等金融機構。收購金融機構的目的無他，就是為了更方便融資，擴大融資老鼠會。友聯逐漸成了整合德隆旗下林林總總金融機構的「司令部」。德隆體系控股及參股的金融機構達到21家，收購了南京大江國投、德恆證券、恆信證券、中富證券、健橋證券等數家證券信託公司，以及昆明市商業銀行、株洲市商業銀行、南昌市商業銀行等商業銀行。
唐萬新還創造性地謀劃出「委託控股」的隱蔽收購模式以躲避監管，即：用客戶的委託理財資金收購金融機構股權，股東名冊上則仍顯示為客戶，但實際由德隆持有。唐萬新出手闊綽和金錢開道的作風，是其進軍金融機構屢屢得手的關鍵因素。
收購或參股之後，德隆很快露出崢嶸面目：這些金融機構的大量資金很快通過挪用、抵押、擔保等手段流失於德隆龐雜的體系中。德隆旗下金融機構以委託理財方式融資450億元，其中未兌付金額172億。此外，德隆系企業前後從多個地方的商業銀行挪走資金數十億。甚至德隆系的實業企業和上市公司也淪為唐萬新的提款機。重慶實業被德隆令人發指地提走將近10億人民幣。
德隆違規融資的資金大多數投入股市。根據起訴書，從2002年3月至2003年9月，唐萬新將老三股的操作平台再次由德恆證券統一到金新信託；從2003年10月起，德隆國際安排中企東方統一操作老三股，唐萬川負責總操盤。
公訴人還對德隆的操縱進行一次總清算。按照起訴書，自1997年到2004年4月14日止，唐萬新等人利用自有資金和部分委託理財資金，使用24705個股東賬號，集中資金優勢、持股優勢，採取連續買賣、自買自賣等手法，長期大量買賣老三股，造成三隻股票價格異常波動，嚴重擾亂了證券市場秩序。這段時間內，新疆德隆、德隆國際買入「老三股」金額678.36億元，余股市值為113.14億元，按移動平均法的計算原理，計算余股成本為162.30億元，共獲累計既得盈利為98.61億元。
這是一個「挖東牆補西牆」的游戲。只要不斷有新的客戶資金被騙進來，償還舊客戶的資金，這場擊鼓傳花的騙局就能維持下去。事實上，通過每年資金的不斷借舊還新，德隆早期進入「老三股」的成本早就回收，並非業內人事所宣稱的「善庄」、「傻庄」。
唐萬新瘋狂地把游戲玩大，德隆一高層人士頗有意味地對英國《經濟學家》稱：「德隆大而不死。」
不過，勒在德隆脖子上的繩索已經收緊。2003年底，新疆啤酒花董事長捲款潛逃，新疆上市公司擔保圈由此岌岌可危，各大商業銀行開始自查關聯方貸款。
唐萬新此刻感到大難臨頭。2004年1月4日，德隆董事局在海口召開擴大會議，唐萬新終於下定破釜沉舟的決心：做出縱有損失也要將老三股拋出的秘密決定。「大不了18年白幹了。」唐說。
可是為時已晚。2004年4月3日，這是唐萬新40歲生日。10天後，合金投資遭遇跌停，德隆帝國徹底崩塌前第一塊巨石滑落的聲音已經清晰可聞。次日，老三股全線連續跌停，老三股全面崩盤。
轉瞬間，德隆帝國分崩離析。
德隆大事記
1992年，新疆德隆實業公司成立，注冊資本人民幣800萬元，這是德隆帝國的開始。
1993年，德隆參股新疆金融租賃有限公司，後來新疆金融租賃成為德隆一個重要的融資平台。
1996-1997年，德隆相繼入主新疆屯河、沈陽合金及湘火炬，並陸續在三隻股票上建倉，開始了瘋狂操縱股票的歷史。其間，德隆還收購新疆金新信託，填補挪用新疆金融租賃公司3億元巨資留下的窟窿。
1997年5月，德隆在北京召開達園會議，這次會議被德隆自己認為是「德隆發展史上的『遵義會議』」，確立了所謂的「產業整合」戰略，實則是確定德隆在二級市場上的股票炒作方案。
1997年-2001年間，金新信託在全國設立30餘家辦事處，開始大規模展開委託理財業務。
1999年，德隆將總部從新疆遷往上海。德隆國際投資有限公司成立。
2001年初，受中科創業崩盤影響，金新信託有41億元委託理財資金需要兌付，這是德隆又一次兌付危機。
2001年6月，上海友聯成立，友聯逐漸發展成為整合德隆旗下各種金融機構的「司令部」。
2002年，德隆相繼控股昆明市商業銀行、株洲市商業銀行和南昌市商業銀行，開始把手伸向銀行體系。
2004年4月14日，德隆系股票湘火炬、合金投資和屯河股份首度全面跌停，德隆危機全面爆發。
2004年5月30日，德隆國際召開了董事會暨危機處理工作會議，首度承認「德隆全系統處於危機最深重、困難最嚴重的時期」。
2004年6月8日，德隆危機進一步升級，上海市第一中級人民法院同時開庭審理了兩起有關德隆的案件，各地債權人紛紛通過法律途徑向德隆索債，德隆在各地的資產大部分被凍結。
2004年8月26日，新疆德隆、德隆國際、屯河集團與華融公司簽訂了《資產託管協議》，三公司將其擁有的全部資產不可撤回地全權託管給了華融公司，由華融公司行使全部資產的管理和處置權利；9月4日，華融接受中國證監會委託對德恆證券、恆信證券、中富證券進行託管經營。
雖然最終失敗了，但是唐萬新沒有選擇逃避，最後還是回國受審。
Ⅷ 中國房產協會處理房產庫存具體是什麼工作性質
我國房地產市場的發展趨勢和經營取向
對於中國這樣一個長期處於住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建築面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業界就「泡沫論」、「過熱說」產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關繫到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關繫到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。
一、我國房地產業的發展及周期性規律
新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以後的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，並以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造於本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始於1988年《憲法》和《土地管理法》修改之後，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話後爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中於經濟發達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中於寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨後春筍般出現的各類公司和旅遊度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由於盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而於1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始於1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以後，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，採取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。
從西方發達國家的房地產業發展歷程來看，都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯，即房地產業總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起，並在高潮期以後進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。
把握房地產市場周期性變化規律，有利於調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利於正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處於第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。
二、當前房地產市場狀況及發展趨勢
盡管「泡沫論」、「過熱論」仍然不絕於耳，但是，從去年起人們預言的「房地產冬天」仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那麼，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢？
1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口湧入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面「激活」了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。
2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大並且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以後再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現「居者有其屋」。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，並且這一輪高潮尚處於非「泡沫」的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。
第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之後，我們很難查找到有關空置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：「5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1～5月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高於去年同期增長2.3%的水平。」該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的佔50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。並進一步指出，眼下的「商品房空置率」應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。
第二，房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家「海爾」、「美的」、"TCL"、「康佳」正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如「數源科技」、「亞華種業」、「益鑫泰」、「經緯紡織」，甚至「聯想集團」、「三九葯業」也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。
第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。
我們無意討論房地產市場是否「過熱」或存在「泡沫」，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關繫到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。
三、住房金融的風險控制及經營取向
面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
1.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的「總量控制」與穩健發展，但由於房地產業的諸多調控手段分別歸屬於各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由於「各管一段」，就難於形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是「得罪人」的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，「總量控制」的關鍵，一是把上述分散的職能歸集於一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，並分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。
2.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化「泡沫」壓力，又有利於降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，並不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺並存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄託了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那麼消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老闆、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用於這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對於促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對於推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家發布了《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，並把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。
5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業銀行用於發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期佔用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。
目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發債規模，而住房按揭貸款又是不良率低於1%的「精品信貸板塊」，具備發行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由其按規范化的標准向商業銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業銀行的住房按揭業務有了長期穩定的資金來源，而且也形成了住房信貸業務和住房融資業務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環與可持續發展。
6.入世後我國房地產金融業面臨的挑戰與發展。加入WTO以後，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業。與之相比，國內房地產開發企業無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處於劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業的開發貸款絕大多數為國內商業銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發企業的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對於房地產開發貸款、住房按揭貸款、房地產信託、房地產租賃、房地產保險等業務有著一整套完善的操作規范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨於一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環將加劇對國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信託投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量湧入房地產，極易引發經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發金融危機。
面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發展後勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業務的挑戰，國內商業銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續繁雜的現狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養。入世以後，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。
【參考文獻】
[1] 中國住宅與房地產信息網·www.realestate.gov.cn.
[2] 2002年1-5月份房地產開發投資主要數據[N].中國房地產報，2002-6-26.
[3] 劉江濤.就住房二級市場若干問題采訪建設部謝家瑾司長[J].中國房地產金融，2001,(7).
[4] 謝家瑾.當前全國房地產市場現狀和發展態勢分析[J].浦東房地產，2001,(4).
[5] 魏雅華.樓市降價「大逃亡會出現嗎？[N].中國房地產報，2002-7-1.
Ⅸ 為何北京房地產庫存11萬套是警戒線 希望各位懂的朋友幫忙解答下。謝謝~
我國房地產市場的發展趨勢和經營取向
對於中國這樣一個長期處於住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建築面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業界就「泡沫論」、「過熱說」產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關繫到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關繫到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。
一、我國房地產業的發展及周期性規律
新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以後的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，並以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造於本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始於1988年《憲法》和《土地管理法》修改之後，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話後爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中於經濟發達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中於寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨後春筍般出現的各類公司和旅遊度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由於盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而於1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始於1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以後，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，採取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。
從西方發達國家的房地產業發展歷程來看，都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯，即房地產業總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起，並在高潮期以後進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。
把握房地產市場周期性變化規律，有利於調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利於正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處於第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。
二、當前房地產市場狀況及發展趨勢
盡管「泡沫論」、「過熱論」仍然不絕於耳，但是，從去年起人們預言的「房地產冬天」仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那麼，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢？
1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口湧入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面「激活」了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。
2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大並且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以後再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現「居者有其屋」。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，並且這一輪高潮尚處於非「泡沫」的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。
第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之後，我們很難查找到有關空置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：「5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1～5月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高於去年同期增長2.3%的水平。」該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的佔50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。並進一步指出，眼下的「商品房空置率」應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。
第二，房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家「海爾」、「美的」、"TCL"、「康佳」正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如「數源科技」、「亞華種業」、「益鑫泰」、「經緯紡織」，甚至「聯想集團」、「三九葯業」也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。
第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。
我們無意討論房地產市場是否「過熱」或存在「泡沫」，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關繫到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。
三、住房金融的風險控制及經營取向
面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
1.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的「總量控制」與穩健發展，但由於房地產業的諸多調控手段分別歸屬於各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由於「各管一段」，就難於形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是「得罪人」的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，「總量控制」的關鍵，一是把上述分散的職能歸集於一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，並分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。
2.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化「泡沫」壓力，又有利於降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，並不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺並存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄託了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那麼消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老闆、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用於這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對於促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對於推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家發布了《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，並把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。
5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業銀行用於發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期佔用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。
目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發債規模，而住房按揭貸款又是不良率低於1%的「精品信貸板塊」，具備發行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由其按規范化的標准向商業銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業銀行的住房按揭業務有了長期穩定的資金來源，而且也形成了住房信貸業務和住房融資業務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環與可持續發展。
6.入世後我國房地產金融業面臨的挑戰與發展。加入WTO以後，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業。與之相比，國內房地產開發企業無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處於劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業的開發貸款絕大多數為國內商業銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發企業的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對於房地產開發貸款、住房按揭貸款、房地產信託、房地產租賃、房地產保險等業務有著一整套完善的操作規范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨於一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環將加劇對國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信託投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量湧入房地產，極易引發經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發金融危機。
面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發展後勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業務的挑戰，國內商業銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續繁雜的現狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養。入世以後，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。
[1] 中國住宅與房地產信息網·
[2] 2002年1-5月份房地產開發投資主要數據[N].中國房地產報，2002-6-26.
[3] 劉江濤.就住房二級市場若干問題采訪建設部謝家瑾司長[J].中國房地產金融，2001,(7).
[4] 謝家瑾.當前全國房地產市場現狀和發展態勢分析[J].浦東房地產，2001,(4).
[5] 魏雅華.樓市降價「大逃亡會出現嗎？[N].中國房地產報，2002-7-1.
陳小釉
Ⅹ 如何評價德隆系的影響
唐萬新的故事是從整整20年前開始的。1986年，唐萬新承包一家名叫「朋友」的彩擴部，並從此開始他的商人生涯。唐出身新疆烏魯木齊市一個幹部家庭，父母均是上世紀五十年代支邊的知識分子。唐萬新是個天性不安分的人——兩次考上大學又兩次主動退學，他對經商的興趣比讀書要大，這與他父母對兒子的期望相差甚遠。
那正是「十億人民九億商」的經商熱年代。唐萬新很快適應了新的「個體戶」角色。新疆當時還沒有彩照沖印機，唐萬新就親自坐飛機帶著客戶的膠卷到廣州沖洗，或者托去廣州的乘客代為沖洗膠卷。
唐萬新還展現無師自通的「借雞生蛋」的融資才能：彩擴部對外招工，唐萬新要求前來報名的在家待業的女青年先交押金，這些押金為彩擴生意提供了寶貴的啟動資金。
此外，唐萬新出手闊綽，當時能乘坐飛機的大多數是新疆本地經濟領域的實力人物，唐就此在當地銀行圈結交了廣泛的人脈。
據稱唐萬新在彩擴生意上賺了60萬人民幣，這在上世紀80年代並不是個小數目。後來唐又嘗試過自行車鎖、衛星接收器、魔芋掛面等諸多生意，但均遭到失敗，他一度還欠下銀行180萬債務，差點被送進監獄。
「對一個魔法師來說，死只是生命的另一次冒險。」然而，對於唐萬新來說，破產只是一個賭徒的另一次冒險的開始。僥幸逃脫牢獄之災的唐萬新又分別在海南熱、新疆石油開發熱中尋找機遇，但都不很成功。1990年代初中國股市創立，「楊百萬」、「孫百萬」等股市一夜暴富的故事鼓舞了唐萬新，他開始打算到股市上尋找機會。
按照唐萬新在公安局的供述，1992年，唐從朋友趙世平那裡借了5萬元一個人來到西安，在西安先後做了精密合金、西安民生、陝解放等十幾家企業的法人股認購權買賣，然後再倒賣給新疆和深圳兩地的下家。
這是很賺錢的交易。唐萬新從中可以賺取每股0.5元到1.5元的差價。唐在供述里承認：「到1993年3月份，我就賺到了5000萬元至7000萬元。」唐萬新以前在飛機上結交的金融圈的人脈此時發揮了作用，新疆一些金融機構為唐從事此種交易提供資金，使唐完成了大規模的法人股收購。
1992年，唐萬新成立新疆德隆國際實業總公司，此時，他已經完成了從屢敗屢戰的個體戶到股市暴發戶的蛻變。
這是個需要資金高速運轉以及大量融資的行當。唐萬新渴望得到一家金融機構作為自己的融資平台。新疆金融租賃有限公司進入唐的視野。唐打通各種關節，終於得以參股新疆金融租賃(德隆在2000年公開控股)，並在1994年承包了新疆金融租賃在武漢證券交易中心的席位。
在武漢，唐萬新窺得金融機構的門徑之後，精明地發現其中的漏洞和訣竅，他開始膽大包天地進行國債回購交易，分別向海南華銀信託、中農信融得3億元的巨資進行國債回購。這是唐第一次大手筆豪賭，後來的事實表明，這種豪賭成為日後引爆德隆的定時炸彈之一。巧合的是，武漢也成了唐日後身陷囹圄之地，這是後話。
新疆金融租賃成了唐萬新的第一個融資平台，藉助於此，唐萬新開始了「點石成金」的魔術游戲。唐萬新繼續在一級半市場上淘金，他總是搶在第一時間飛到准備發行新股的公司的所在地，然後僱傭大量民工認購新股中簽表，等新股上市後轉手賣掉。唐在西安、上海從事的一級半市場業務一直持續到2001年。
「(我)做一級半市場，前後一共賺了7億至8億元。」唐在供述中稱。
「融資老鼠會」成形
「懵懂而死，與草木同朽；悟道而生，是為永生。」
———古諺
1995年，唐萬新遭遇證券市場上的第一次大潰敗。
在當年的「327事件」中，唐在國債期貨市場上被強行平倉，巨虧1億元。事實上，根據有關案卷，自1994年起，唐萬新便糾集以前的朋友同學，即所謂的「德隆老戰士」，在北京、上海、武漢等地大舉進入二級市場和國債期貨市場。
這是一場中國早期證券市場的莊家對決。以中經開為代表的多方，與萬國的管金生以及遼國發的高原、高嶺兄弟為代表的空方，發生慘烈對決。在中經開的惡劣手段之下，管金生鋌而走險、巨量拋空砸盤，最終導致萬國爆倉虧空，高氏兄弟在穿倉後則遠走高飛。中經開在6年之後因為在銀廣夏和東方電子事件扮演了不光彩角色，被勒令清盤，也在2002年黯然退場。
此時的唐萬新與這些中國股市早期教父相比，只是一個跟庄的大戶而已，不僅如此，由於在國債期貨中站錯位置及跟錯庄，還蒙受了1億元巨虧。
好在還有一級半市場支撐德隆半壁江山。不過，在國債上傷筋動骨的唐萬新並未放棄二級市場，他仍在如飢似渴地學習各種操縱手法。股市牛人馬曉全盤操控界龍股份的操作手法給唐萬新留下深刻印象。
馬曉炒作界龍股票時，開創了與上市公司、證券公司等機構進行資金合作的新手法，他用手中的流通籌碼抵押融資，同時繼續大量收集流通股票，以至於幾乎壟斷界龍的流通盤。不過，馬曉在通化東寶上肆無忌憚地採用此炒作模式，卻最終慘遭阻擊。
股市的韭菜永遠都割不完，雖然馬曉在通化東寶出局，但呂梁、唐萬新等股市新莊家仍奉之為圭臬，紛紛效仿馬曉的手法。「德隆後來在二級市場炒作老三股並沒有什麼翻新之處，基本模仿界龍在1994年的炒作模式，只不過把時間拉長而已。」一位操盤手如此評價。
新疆屯河1996年上市，彼時德隆持有其9%的股權，這個時候德隆在二級市場上開始悄悄吸納屯河的流通籌碼；此外，到1996年7月湘火炬也有70%的流通股籌碼被唐萬新吸納。唐萬新此時主要是以個人名義炒股，採用了以手中股票抵押融資、然後再次買入股票的循環抵押買入方式，這種股票質押融資成了日後引爆德隆的又一枚定時炸彈。
但是，到了1996年底，股市形勢突變，股價暴跌，在這種情況下唐萬新如不追加保證金將有被強行平倉之虞。更嚴重的是，中央開始整頓金融秩序，清查金融租賃公司在各證券交易中心的資金業務，那些租賃牌照到期的則需要重新領證。
屋漏偏逢連夜雨，新疆金融租賃此時還面臨人事更迭，這意味著唐萬新挪用新疆金融租賃3億多元資金的違規行為將很可能曝光。德隆另一高層人士王宏在供述材料聲稱：1996年底，德隆資不抵債1億元；德隆負債總額4.2億元左右，其中欠新疆金融租賃的即有3.2億元；而德隆資產總值僅3億多元。
唐萬新面臨第二次破產危機，迫切需要融入巨資填補在新疆金融租賃的黑洞。唐萬新在庭審中承認，他解決危機的辦法是「以毒葯解毒葯」。
金新信託投資有限公司成為唐萬新的狩獵目標。在中央清理金融秩序的風暴下，金新信託的原大股東欲轉手金新信託股權。出手闊綽的唐萬新再次打通各種關節，通過新疆屯河曲線收購金新信託的30%股權。在股權尚未交割完畢之際，唐就迫不及待地率領王宏等德隆老戰士進駐金新信託。
類似的故事接著在金新信託上演：唐萬新繼續施展騰挪大法，利用金新信託違規融資。德隆通過挪用資金、債券、債券保管單等違規方式在短短9個月的時間里融到5億到7億元資金。唐萬新終於以更大的毒葯化解了德隆1996年底的危機。王宏在供述中承認，作為經手人，他為此害怕，「我感到恐懼，後怕，無奈」。
金新信託逐漸取代新疆金融租賃，成為唐萬新的第二個重要的融資平台，唐萬新通過金新信託在全國設立了20多家辦事處，建立委託理財業務融資網路，至此，一個全國性的「融資老鼠會」已然成形。
此外，金新信託還成了唐萬新的炒股通道。武漢檢察院的起訴書聲稱，「1997年3月，唐萬新組織洪強、唐萬川、張業光等人利用金新信託上海寧武部營業部作為操作平台集中買賣『新疆屯河』股票。」
長庄下的產業整合神話
唐萬新能很快領悟並學會莊家的各種操縱手法。不過，他性格中有太多狂想成分，這讓他始終沒有學會最重要的風險控制能力———抑制內心的貪婪。 ———一位操盤手
在利用金新信託炒股的過程中，唐萬新漸漸感到馬曉模式的弊端。新疆屯河、湘火炬被高度套牢，相形之下，君安證券重倉持有的四川長虹通過數年的大比例送股，股價累計漲幅驚人，高達400%。君安證券藉以從高位從容出貨，獲利超過40億人民幣。
君安的成功讓「炒股炒成股東」的唐萬新艷羨不已，他意識到：莊家需要控制上市公司，然後操縱上市公司大比例送股，才能在二級市場賺錢。
1997年5月，新疆德隆董事局會議在北京達園飯店召開。唐氏兄弟一直把所謂「達園會議」吹捧為「德隆發展史上的遵義會議」，認為這次會議確立了「產業整合的戰略路線」。
真相卻是灰色的。根據記者拿到的武漢檢察院起訴書，這次會議上德隆實際上確定了集中持有上市公司二級市場股票的操作方案。此後，新疆德隆逐步完成了對新疆屯河、合金投資、湘火炬等三家上市公司法人股的收購，並繼續組織洪強、董公元、張龍、唐萬川、張業光等人在二級市場集中買賣新疆屯河、合金投資、湘火炬的流通股票。
唐萬新開始在兩個世界跳舞：其一是通過金新信託繼續委託理財以獲取資金，同時在股市上通吃流通籌碼、炒股獲利；其二是通過上市公司完成產業整合，成為所謂的「成功實業家」，以報自己當年在實業領域屢戰屢敗之辱。
這是危險的舞步，1997年以後德隆規模膨脹，金新信託的賬外債務持續擴大，這仍然是一個「以一個更大的黑洞來填補前一個黑洞」的飲鴆止渴的游戲。「沒有利潤來源，完全是凈消耗」，王宏在供述中感到茫然無助。
然而，唐萬新仍樂觀不已，至少在表面上是如此。在他眼裡，只要能在股市上迅速賺錢，就能夠使用這些利潤大大方方填補這些資金黑洞，兌付危機迎刃而解。
1998年8月，唐萬新在上海召開新疆德隆董事局擴大會議。根據起訴書，唐萬新進一步明確了「集中持股」方案。之後，操作「老三股」的地點轉移至上海大廈16樓。唐萬新因為要到北京去組建德隆總部，操盤工作交給唐萬川和王恩奎(兩人分別為唐萬新的三哥和姐夫)，兩人都直接向唐萬新匯報。唐萬川具體負責買賣「老三股」，王恩奎負責老三股的統計。
2000年3月，德隆收購重慶證券並將之更名為「德恆證券」，老三股的操作平台也由金新信託轉移到德恆證券。起訴書顯示：由王恩奎根據統計數據以及唐萬川的指令來協調金新信託和德恆證券買賣老三股的先後次序。
在德隆向老三股派駐高管後，老三股在數年時間里連年推出高送股方案，股價也是節節上漲，賬面利潤豐厚。唐萬新在德隆出事後在一封長信中稱：「至2000年，累計為客戶賺取了30多億元利潤。」
然而，這成了無法兌現的賬面利潤。在2000年的大牛市中，當唐萬新看著股市越來越瘋狂時，他隱隱感到不安。有圈子裡朋友建議他趁高位出貨、了結利潤，但唐萬新固執地認為股市能漲到10000點，「不愁出不了貨」。
這一時間，據唐萬新的供述書，除了操作老三股外，「我還買了祁連山、三峽水利、秦豐農業、亞華種業、人福科技、青島雙星、華北制葯等(股票)。」
因此，老三股只能屹立不倒，這是德隆在資金市場上構建「老鼠會」和基地股票做莊的標桿和品牌。做莊規模鋪得太大的唐萬新在這場危險游戲里已經欲罷不能，一位熟悉他的操盤手則稱「唐對內心的貪欲失去控制」。
此外，唐萬新甚至相信了自己編造的「產業整合」的神話，德隆實業體系大概能帶來6億元的利潤，然而，唐在股市的護盤成本一年就要10個億。
擊鼓傳花戛然而止
這是一場從一開始就註定是多米諾骨牌的游戲，終於進入了它最後也最具觀賞性的階段。 ———袁劍《中國證券市場批判》
2000年底長庄股中科創業崩盤。長庄先行者「K先生」呂梁倉皇出逃。呂梁與唐萬新淵源甚深。呂梁的名片上身份眾多，其中赫然寫著他是德隆系兩只股票的策劃人。
中科創業崩盤無疑是這場危險游戲倒下去的第一張多米諾骨牌。不少呂梁的委託理財客戶同時也是德隆的客戶。在中科創業崩盤後，這些客戶也要求德隆還錢，這是唐萬新碰到的又一場兌付危機。
2001年初，金新信託有41億元委託理財資金要求兌付。在不少地區甚至出現群情激憤的客戶打砸營業部的行為。唐萬新從這時起的三年時間里一直處於被追債的境地，以至於唐在供述書里哀嘆：「自己也成了融資員。」
此時，唐萬新發現在老三股上根本無法出貨，股市已經走熊，老三股一旦出貨就意味著崩盤。唐的一位朋友回憶，「我對唐萬新說：『你應該放鬆下來！』可是他做不到，因為他知道，一旦放鬆下來，他和德隆就會崩潰。」
2001年，德隆先後在杭州西湖數度召開會議，幾次會議的內容都是如何拯救危機。唐萬新與其他7名董事在兩項內容上出現嚴重分歧：一是唐萬新認為要挽救金新信託，其他董事則建議讓金新信託破產、斷腕自救；二是唐萬新主張從老三股出貨，但其他董事堅決反對，因為德隆體系的龐大「老鼠倉」隱藏其中，利潤豐厚超乎想像，出貨計劃顯然與這些董事的利益相悖。
會議的最後結果就是把這場危險游戲玩大：保留金新信託和暫緩老三股出貨。唐萬新知道自己已經套上「停不了的紅舞鞋」。在2001年的寒冷冬天，不可一世的唐萬新深感恐懼，他草莽性格中顯現脆弱的一面，他對身邊人哭道：「德隆有救嗎，我能挺過去嗎？」
但是哭過之後牞唐萬新繼續選擇鋌而走險。此時金新信託已經失去客戶的信任，唐萬新在供述書中承認：「只要說是德隆的機構，就立刻出現擠兌風波，以德隆的名義再無法做下去。」唐萬新需要打造一個新的融資核心平台。2001年10月，在唐萬新部署下，上海友聯替代金新信託成為處於核心地位的新平台。
唐萬新把貪婪之手伸向城市商業銀行、信託公司、證券公司等金融機構。收購金融機構的目的無他，就是為了更方便融資，擴大融資老鼠會。友聯逐漸成了整合德隆旗下林林總總金融機構的「司令部」。德隆體系控股及參股的金融機構達到21家，收購了南京大江國投、德恆證券、恆信證券、中富證券、健橋證券等數家證券信託公司，以及昆明市商業銀行、株洲市商業銀行、南昌市商業銀行等商業銀行。
唐萬新還創造性地謀劃出「委託控股」的隱蔽收購模式以躲避監管，即：用客戶的委託理財資金收購金融機構股權，股東名冊上則仍顯示為客戶，但實際由德隆持有。唐萬新出手闊綽和金錢開道的作風，是其進軍金融機構屢屢得手的關鍵因素。
收購或參股之後，德隆很快露出崢嶸面目：這些金融機構的大量資金很快通過挪用、抵押、擔保等手段流失於德隆龐雜的體系中。德隆旗下金融機構以委託理財方式融資450億元，其中未兌付金額172億。此外，德隆系企業前後從多個地方的商業銀行挪走資金數十億。甚至德隆系的實業企業和上市公司也淪為唐萬新的提款機。重慶實業被德隆令人發指地提走將近10億人民幣。
德隆違規融資的資金大多數投入股市。根據起訴書，從2002年3月至2003年9月，唐萬新將老三股的操作平台再次由德恆證券統一到金新信託；從2003年10月起，德隆國際安排中企東方統一操作老三股，唐萬川負責總操盤。
公訴人還對德隆的操縱進行一次總清算。按照起訴書，自1997年到2004年4月14日止，唐萬新等人利用自有資金和部分委託理財資金，使用24705個股東賬號，集中資金優勢、持股優勢，採取連續買賣、自買自賣等手法，長期大量買賣老三股，造成三隻股票價格異常波動，嚴重擾亂了證券市場秩序。這段時間內，新疆德隆、德隆國際買入「老三股」金額678.36億元，余股市值為113.14億元，按移動平均法的計算原理，計算余股成本為162.30億元，共獲累計既得盈利為98.61億元。
這是一個「挖東牆補西牆」的游戲。只要不斷有新的客戶資金被騙進來，償還舊客戶的資金，這場擊鼓傳花的騙局就能維持下去。事實上，通過每年資金的不斷借舊還新，德隆早期進入「老三股」的成本早就回收，並非業內人事所宣稱的「善庄」、「傻庄」。
唐萬新瘋狂地把游戲玩大，德隆一高層人士頗有意味地對英國《經濟學家》稱：「德隆大而不死。」
不過，勒在德隆脖子上的繩索已經收緊。2003年底，新疆啤酒花董事長捲款潛逃，新疆上市公司擔保圈由此岌岌可危，各大商業銀行開始自查關聯方貸款。
唐萬新此刻感到大難臨頭。2004年1月4日，德隆董事局在海口召開擴大會議，唐萬新終於下定破釜沉舟的決心：做出縱有損失也要將老三股拋出的秘密決定。「大不了18年白幹了。」唐說。
可是為時已晚。2004年4月3日，這是唐萬新40歲生日。10天後，合金投資遭遇跌停，德隆帝國徹底崩塌前第一塊巨石滑落的聲音已經清晰可聞。次日，老三股全線連續跌停，老三股全面崩盤。
轉瞬間，德隆帝國分崩離析。
德隆大事記
1992年，新疆德隆實業公司成立，注冊資本人民幣800萬元，這是德隆帝國的開始。
1993年，德隆參股新疆金融租賃有限公司，後來新疆金融租賃成為德隆一個重要的融資平台。
1996-1997年，德隆相繼入主新疆屯河、沈陽合金及湘火炬，並陸續在三隻股票上建倉，開始了瘋狂操縱股票的歷史。其間，德隆還收購新疆金新信託，填補挪用新疆金融租賃公司3億元巨資留下的窟窿。
1997年5月，德隆在北京召開達園會議，這次會議被德隆自己認為是「德隆發展史上的『遵義會議』」，確立了所謂的「產業整合」戰略，實則是確定德隆在二級市場上的股票炒作方案。
1997年-2001年間，金新信託在全國設立30餘家辦事處，開始大規模展開委託理財業務。
1999年，德隆將總部從新疆遷往上海。德隆國際投資有限公司成立。
2001年初，受中科創業崩盤影響，金新信託有41億元委託理財資金需要兌付，這是德隆又一次兌付危機。
2001年6月，上海友聯成立，友聯逐漸發展成為整合德隆旗下各種金融機構的「司令部」。
2002年，德隆相繼控股昆明市商業銀行、株洲市商業銀行和南昌市商業銀行，開始把手伸向銀行體系。
2004年4月14日，德隆系股票湘火炬、合金投資和屯河股份首度全面跌停，德隆危機全面爆發。
2004年5月30日，德隆國際召開了董事會暨危機處理工作會議，首度承認「德隆全系統處於危機最深重、困難最嚴重的時期」。
2004年6月8日，德隆危機進一步升級，上海市第一中級人民法院同時開庭審理了兩起有關德隆的案件，各地債權人紛紛通過法律途徑向德隆索債，德隆在各地的資產大部分被凍結。
2004年8月26日，新疆德隆、德隆國際、屯河集團與華融公司簽訂了《資產託管協議》，三公司將其擁有的全部資產不可撤回地全權託管給了華融公司，由華融公司行使全部資產的管理和處置權利；9月4日，華融接受中國證監會委託對德恆證券、恆信證券、中富證券進行託管經營。
雖然最終失敗了，但是唐萬新沒有選擇逃避，最後還是回國受審。