① （1）假设股票市场的平均市盈率为14倍，而房产的售租价之比为50倍，试解释造成这种差异的原因
先说股市。股票市场的平均市盈率为14倍，高于银行利率，按理是具备投资价值的，可以买入分享红利，但有3个问题要特别考虑：市盈率与分红得到的利润的实际差距，大部分公司分红率只有30%不到，所以即便是稳定的回报，也低于银行定期。第二，财务可行度的问题，这个不展开说，中国人都明白，连食品都遍地假货，报表的真实性，你自己去判断。第3，股市是看预期，如果预期向下，即便是目前10倍，5倍市盈率，经济下行后，还会更糟，也没有投资价值。
再说楼市。楼市售租价之比为50倍，这个数据不对，实际上大部分天朝城市是300倍，500倍，1000倍，也就是一个月租金只是房价的千分之一，如果以静态的房租来回收资金需要50～100年。但为什么大家认可楼市这个价值呢？因为对房价有较大的预期。
② 现在还能买股票不
看你自己喽！如果想投机取巧，想赚快钱，想一夜暴富，别说现在，即使是超级大牛市也不能买，任何时候都不能买。
如果想理财，想保值，除了大牛市顶部，剩余时间都可以买。
如果想取得不错的收益，现在是买的最好时候了。中国老百姓拼命炒房子，买余额宝，我感觉大多数人简直就是傻冒。羊群效应人人都知道，却人人避免不了。为什么要炒房子啊？现在一套房子，包括商铺的租售比连5%都不到。在股市随意买个蓝筹股，不考虑价格上涨，仅仅分红都达到7%左右。如果老老实实拿10年，就算价格不涨，10年后每股分红估计最少能达到每年40%以上。更何况10年里，股票价格怎么也得上涨吧！？少说都得涨一倍。现在的买蓝筹股简直是天漏，等于白拾钱！人性就这样，遍地是黄金，就是没人要。哈哈！
③ 什么是REITs
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。
(3)租售比和股票分红比扩展阅读：
REITs的特点在于：
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。
④ 房子租出去，这样就可以用租金还房贷了么
用房屋租金还房贷，听上去是个很好的事情，以房养房，确实可行。
但是，如果是房产投资，我们更看中房产的增值而不是租金。
比如，你融资(借款）买股票，目的是想股价上涨，而不只是希望股票的分红来抵销你的融资（借款）利息。
所以不要刻意追求租金能覆盖贷款的房子来投资。
同一首付比例下，如果租金能很好地覆盖房贷，说明租售比比较高。在静态分析下，租售比越高越好；在动态分析下，却不一定。
房价是居住＋权力（如上学的权力）＋预期，租金只关乎当下的居住。租客落不了户，上不了学，即使这房子划到好学区，未来还将有地铁站、商业配套，都和当下的租金无关，却对当下房价拉动较大。
所以说，租金能尽量多覆盖房贷是美事，但不应本末倒置，去寻找租售比高、能覆盖房贷的房子投资。
⑤ 为什么对于不动资产而言,售租比的实质就是该资产的市盈率
因为两者都是未来的钱除以现在的钱。
市盈率是指盈利覆盖的本金比，市盈率也称“本益比”、“股价收益比率”或“市价盈利比率（简称市盈率）”。市盈率是指股票价格除以每股收益(每股收益，EPS)的比率。或以公司市值除以年度股东应占溢利。只是市盈率一般被我们用来衡量股票的价值。
市盈率是某种股票每股市价与每股盈利的比率。市场广泛谈及市盈率通常指的是静态市盈率，通常用来作为比较不同价格的股票是否被高估或者低估的指标。用市盈率衡量一家公司股票的质地时，并非总是准确的。一般认为，如果一家公司股票的市盈率过高，那么该股票的价格具有泡沫，价值被高估。当一家公司增长迅速以及未来的业绩增长非常看好时，利用市盈率比较不同股票的投资价值时，这些股票必须属于同一个行业，因为此时公司的每股收益比较接近，相互比较才有效。
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房屋的投资价值越大。
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。
⑥ 出租率98.2%，静态收益5%，这家规模最大的写字楼REITs是怎么做到的
就是房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。【REITs分类】1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(EquityREITs)、抵押型房地产投资信托基金(MortgageREITs)和混合型房地产投资信托基金(HybridREITs)。2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股"(PairedShare)，以及“纸夹’’(PaperClip)结构。【通过REITs融资的优势】REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。[编辑本段]【REITs国际运行模式的比较】房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。【房地产投资信托发展意义】我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。【我国建立REITs的发展政策建议】1、加快相关政策和法律法规制定房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。2、加快房地产信托专门人才的培养加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。3、防范运作中的道德风险从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。4、建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。5、健全信息披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。【中国内地房地产投资信托基金的定位】鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理；房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大；结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等问题，中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房，并辅以一定比例的经营性公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远：一是有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构，发展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化发展，使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推进金融体系改革与创新，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础：一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟，在国家宏观政策指导下，金融机构的风险得到有效控制，房地产金融秩序比较稳定，为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来，北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用，并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来，加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等，再加上社会投资和经营性公建的高租金收入，这类房地产投资信托基金的回报率不会太高，但一定高于银行存款。【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】1、可供选择的三种模式。(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人(委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50％限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。2、选择信托基金。在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的机会更大。(1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来，我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理法》、《信托投资公司资金信托管理暂行法》《信托投资公司信息披露管理暂行法》及《信托业务会计核算法》。信托法律法规体制已经相对完善，便于基金规范运作及获得有效监督。(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一，此类计划广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉，具有较好的市场基础。第二，信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划，就是直接购买一个商铺的产权，信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时，把基金管理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赋予其管理基金和保管财产的义务，两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法，共同受托人所承担的义务是一样的，必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此，证券投资基金法与信托法存在冲突。如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金，同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。【建立内地REITs基本框架设计】1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后，原则上将90％收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此，基金只提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者作任何承诺。5、信托资金的运用。信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。(1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。(2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。参考资料：ke..com/view/378010.htm?fr=ala0_1
⑦ 100万如何配置金融资产
100万如何配置金融资产？
一：黄金
黄金本身不能产生现金流，而债券可以产生利息，持有股票收到分红，因此黄金本质是一张0息债券。既然是债券，降息趋势下，黄金受益，加息趋势下，黄金受压。
除了具有债券的属性，黄金还具有避险的属性。
当前全球受新冠肺炎疫情冲击，各国政府开启降息通道，降息后投资者持有黄金的成本降低了，另外全球股市波动较大，投资者出于避险的考虑，增配黄金，两个因素均促进了黄金价格的上涨。
但黄金也并不是大家想的那样，买入就可以高枕无忧的东西。
二：债券
债券作为一种比股票波动更小的品种，确实让很多人感觉相对安全。
尤其在这种全球降息预期明显的情况下，债券的价格是被看涨的。
三：房产
房子一直是中国人很喜欢的大类资产。过去20年房价持续快速的上涨确实塑造了不少神话。
但我们可以看到，目前一线城市的租售比大概都是50~60倍。所谓租售比，就是房价和租金的比值。表示租金不变，需要多少年才能收回买房的钱。如此看来通过租赁获得的收益率并不可观。
四：股票
从历史回测看下来，股票长期收益是比较高的。看似风险很大，其实通过买指数基金，很多单个公司、单个行业方面的风险是可控的，同时最大回撤比黄金、大宗商品低，而且主要股票是产生现金流的资产。
五：基金
从历史来看，普通投资者投资基金是最好的投资工具
⑧ 美国为何没有房产刚需和炒房团 美国人傻吗
虽然美国房价很便宜，一般城市40-60万美元就能买一套很好的房子了，大城市100万美元也基本拿下来了，一般的美国家庭不吃不喝8-10年也就能买一套房子了，远比我们不吃不喝30-40年才能买房幸福的多，但他们就是不买。主要有几个方面的原因。
第一，美国这几年经济并不好，美国失业还是很频繁，工作动荡，就不会甘心在一个地方一直居住，所以这种买房落户不适合闯荡的年轻人，再加上美国人不怎么储蓄，觉得看不到10年房贷的未来，所以不敢贸然去买房。
第二，房价根本不涨，买来也没什么卵用，在美国房价平均每年就涨5%左右，甚至在2004年之前，房价几乎就是十几年没涨，这几年中国人多了，涨的稍微快了一点，但也没超过10%，所以炒房在美国绝对是个坏投资。还不如去买股票指数来的实惠。一大笔钱放在里面，不产生收益，机会成本损失巨大。
第三，交易养护成本太高，美国买了房，地给你房子也是你自己养护，所以修房子、换家电都得自己出钱，而交易中的税费怎么也得占放款的2-3%，所以又是一大笔支出。而如果租房，这些成本都是房东来负责。
第四，房产税，各州的税率不一样，从百分之零点几到百分之2不等，反正如果乘上几十万的房价，一年几千块美金是有的了。这笔钱甚至能够租半年你的房子。
第五，房产形势多样化，各式各样的房子都有，有朋友在加拿大温哥华，说有那种百年的长租房，没什么地税，这基本跟买房差不多了，但价格是按租金走的。只有大约人民币百万左右。
所以，美国人并不傻，他们算来算去觉得还是租房更划算，更省心，房子可以随着工作走。也不想在什么地方扎根，也不用考虑什么上户口的问题。即使房价很低，但美国人更愿意租房，花半年的工资租一套花十年工资就能买到的房子。如果按照股票的估值算，美国的房子（不算其他成本的情况下）租售比每年生息能达到5%，市盈率20倍，相比于标普里面有的股票股息率8%，市盈率10几倍来说，显然不具备投资优势。
⑨ 投资150万买门面房，月租金4000元，你们怎么看
投资商铺有两个目的，一个是收取租金，另一个是坐等商铺升值赚差价，这些租金的高低其实跟商铺的升值预期是有很大的关系的，通常情况下租金越高，这表明商铺升值的空间越大，反之，如果租金越少，商铺升值的空间就越小。
通胀情况下，商铺的租售比在1:250以内是比较合理的。
租售比简单来说就是每平米每个月的租金除以每平米的房价，按照国际标准，租售比在1:250以内是比较合理的，这意味着光靠租金收入20年左右能够跟房价持平，如果租售比高于1:200，那说明房价升值的空间比较大。
比如一套50平米的商铺，买入价是100万，每平米售价是2万块钱，那按照国际通用的标准，一个月的租金需要达到4000块钱才是比较合理的，不过每个月的租金大约4000块钱那么说明市场需求相对比较大，商铺有一定的升值空间，如果租金小于4000块钱，那说明市场需求相对比较小，升值空间有限。
但是考虑到现在很多人投资商铺都是通过按揭贷款来买，所以实际购房的成本要比房价本身高出很多，比如同样是100万的商铺，如果首付30万，贷款70万20年，利率5.39%，等额本息还款，那购买商铺总共付出的成本是30万首付+114.5万的贷款本息=145万左右。
这意味着同样是投资，如果你这150万是拿去投资商铺，21年之后你还没有拿回本金，但是你拿去购买大额存单已经获得193万的净利润，所以哪个更划算一看就知道。
当然，如果未来商铺升值空间比较大那就另当别论。
我们以21年投资期限为例，如果你150万购买的是银行大额存单，那21年总共获得193万的净利润，本息累计是343万。
如果你这150万购买的是商铺，按照每月4000块钱的租金计算，未来租金以每年2%的幅度在上涨，21年时间总共的租金收入是124万左右，这意味着想要跟购买大额存单持平，150万的商铺必须上涨到219万才可以，这就要求未来21年之内，你的商铺必须每年保持2%以上的增速才有可能达到这个标准，如果你的商铺价格每年能够保值2%以上的涨幅那即便租金相对比较低，但是你的商铺仍然是值得投资的。
但是按照150万的售价和4000元的租金租售比来看，我认为这样的商铺未来的升值空间不会太大，基本上不可能保持每年2%以上的涨幅，具体能不能够维持1%以上的涨幅我觉得都是一个未知数，所以我不建议大家投资类似的商铺，除非你的租金能够涨到6000块钱以上。
⑩ “一线城市房东都是慈善家”这种观点大家怎么看待
先说结论，在利益面前，没有人是慈善家。
买房子拿来出租的房东，是一个投资者，目的是收益最大化。
把一线城市的房产比喻为一个业绩良好的股票，租金就是这个股票的月月分红，而且是稳定的月月分红。
这样的股票是不是大家追捧的对象，是不是会价格一路上涨直到收益率（分红/股价）达到一个临界值，买入和卖出的人相等，价格才会稳定下来。
如果收益率继续降低到临界值以下，卖出的人增多，价格就会下跌，收益率就会上升，回到临界值。
这个收益率在房产市场称为租售比，目前的情况看，还未达到那个临界值。也就是房东们判断一线城市房产价格还有继续上涨的空间。这也是这些房东愿意用这个租售比出租房产的原因，他们在期待获得房价上涨的收益。
当前租售比为1.2%，假设一年后，租金不变，房价上涨10%。那么一年后租售比变为1.1%，但是房东的收益却为11%。然后房东要做个判断，1.1%的租售比是否达到临界值，如果达到了，房东就会抛售房产变现，如果没达到，则继续持有。
租售比的临界值是预期回报率，预期回报率要求大于预期实际利率。预期实际利率=预期名义利率-预期通货膨胀率。
假设4%的预期名义利率，5%的预期通胀率，那么租售比大于-1%，房东就不会变现。也就是说房东宁可空关，也不会卖出房产。