『壹』 万科副总肖莉：小房地产开发商为什么喜欢贷款
2010博鳌房地产论坛在海南举行，本次论坛主题为“新政下的中国房地产”， 700位房地产行业精英以新锐前瞻的思想激烈碰撞，共同探讨新政下的中国房地产。 在论坛上， 万科企业股份有限公司副总裁肖莉在发言时 以下是肖莉的发言实录： 肖莉：各位朋友，下午好！非常感谢观点地产给我们这样一个机会跟大家分享关于金融的话题。实际上我拿到这个话题的时候，谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！ 首先看一下美国房地产概况，我们经常说中国房地产公司太多，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样 的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以显然开发商的数量不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10% ，当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和机遇。但是这个机遇来自哪里？金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？首先我们可以看在美国的开发商他大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42% 。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪在02年发行的股票 1.7亿美元 ，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。帕尔迪65%负债是由票据构成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限 9.9 年。而中国的长期负债，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。为什么小型开发商反而是贷款呢。因为本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。 贷款的形式也是非常灵活的，非常中国的贷款，要做到四证齐全，你拿到四证后，再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这方面，中国跟美国有很大的差异。简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险。所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行的。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。这也在提示我们，未来中国信用风险评估系统建立是非常必要。企业可以通过发新的票据筹集资金，偿还票据，这样就可以为且提供一个非常稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。 肖莉：融资渠道方面美国也是相当丰富的，中国是大量通过预收款作为融资工具，而在美国预收款基本上是没有的，而且在美国预收制度是非常宽松的，你只要有一个足够的法律依据。消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来由开发商来做，做完后收预收款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要预收款。这个也是国外一个基本的商业惯例，他并没有存在预收款要监管之类的。后面我会谈到中国的制度。目前制度框架下会给整个行业带来更多压力和风险。 这是中国的状况，国内这个贷款、预收款占到房地产开发资金比例70%，而且考虑销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来风险。从05年到09年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这个市场是极低极低，因为受制度框架限制。行业是缺乏一个长期稳定的资金来源，前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。不过我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了。造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为短期化。国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看到有时候发一个信托，一年半，但是一年半能产生这个收益吗？根本没有产生收益。但是你就要付这个钱，在这个过程中你又要借新的钱。这是长期没有稳定资金来源是这个行业重大缺陷。而资本市场融资规模是非常有限的，大家回忆07年应该记忆犹新，当时地价高涨的时候，媒体都报道有一个闭环，上市公司问股东拿钱最后推高房价。但是实际上我们看了这么多年下来，到底上市公司有多少资金是依赖于资本市场的，只有2%来自于资本市场的资金。所以整个规模是非常有限的。而房地产公司整个筹资的资金还是以银行贷款为主。而且基本上是保持在80%以上的水平。这样一个缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么。他会产生一个共振，加剧市场波动。融资渠道没有了，销售房子卖不动了，那就是预收款没有了，这两个资金都下来了。这两个资金下来后，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地，到了下一轮的时候，等到熬过这段时间，到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以造成总会有一个阶段出现供应短缺，就会出现短的波动非常明显，这是过去四年看的非常明显的。我们经常会讲，我们要在景气的时候卖楼，不景气的时候拿地。 190亿现金在手上。我们不能把这个钱全部花掉，我们还是非常谨慎，因为要看下半年销售情况。这就是没有长期资金，造成行业没法逆周期操作，如果有一个资金10年稳定给我们，这样就游刃有余。我们从上一轮市场调控可以看到资金共振的结果，基本上这三条曲线，金融机构贷款额增长，房地产开发贷款余额增长，以及购房贷款余额增长，这三组数据在同样一个波动，都上都下。受资金面紧张影响，开发企业被迫减少开工、减少买地，确保资金安全的结果也是非常明显。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个累计，所以我们可以看到上上下下，他都是非常的一致。我们其实还会关心另外一个，前面谈到在国外、在美国，其实包括在亚洲、香港、日本等国家，预收监管制度，因为他们不存在预收款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们消费者权益角度考虑，确实预收款是应该用它。因为你用了它，可能某个开发商快速拿 走，出国了，造成损失。所以理论上预收款监管是有道理。但是问题是如果大量依靠预收款超过40% 。，从而进一步减少开工、买地，到下一年状况就是没有供应，没有供应的结果或者供应非常少，所以我们觉得预收融资功能弱化会威胁资金的来源。 肖莉：还有一方面，民间闲散资金没有一个很好的渠道，我们看到城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2% ，所以实际上，民间有钱，但是它没有投资渠道，所以在没有办法去分散民间资金的时候，大量闲置资金进入股市、楼市，本来这个市场在这个供需不能平衡，供应比较少，需求比较旺盛的情况下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会推动房价上涨，它激化了房地产供需矛盾。这里我们可以看到工业企业利润率是非常低的，所以实体经济收益率非常低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域。这个也是在09年下半年热点城市出现快速上涨的原因，这里我们可以看到像北京、上海、杭州，右边这个表格显示了上海、北京、杭州和深圳一个比较高的价格的情况。而深圳这个价格涨幅非常大。因为深圳在08年的时候跌的比较多，但是上海跟北京相对来说，在08年会比较坚挺。 肖莉：所以简单来说，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度以来银行，这带来以下问题，银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化，资金来源和行业惊奇度高度相关，共振加剧行业波动，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。从融资渠道多元化角度来说，我们会有如下的一些思考，这是万科一个资金来源，其实我们也没有特别的优势，在05年的时候万科经营型现金流是82% ，就是说82%的钱靠自己卖楼维持企业运作，到06、07年我们做了融资，08年我们发了债，所以我们筹资活动现金流会增加一些，但是到09年也就是到今年因为资本市场到目前也是关闭了，我们看到经营活动现金流又上去72% ，其实这是这个就是卖楼的钱，换句话说，就是预售款。刚才谈到预售款，其实融资渠道存在进一步收紧的可能性和趋势。我们可以看到在之前是广州、东莞、佛山、惠州、海南等多城市已经实施了预售款监管，今年以来青岛天津启动预售款监管，成都、宁波苏州也已经开始讨论预售款监管。 第二，我们希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金
『贰』 莱奥帕尔迪的个人履历
莱奥帕尔迪（Leopardi，Giacomo，1798～1837），意大利诗人。1798年6月29日生于雷康那蒂一家道中落的贵族家庭，1837年6月14日卒于那波里。自幼刻苦学习，博览群书，致使健康受到损害，一生饱受疾病的折磨。
受进步学者乔尔丹尼的影响，莱奥帕尔迪渴望挣脱令人窒息的家庭和环境的羁绊，强烈要求改变被奴役的祖国的现状，反对教会的权势。1818年写成两首颂诗《致意大利》、《但丁纪念碑》。前者歌颂意大利往昔的光荣，哀悼她现在蒙受的屈辱，谴责意大利的儿子们忘记民族的光荣历史，放弃争取自由的斗争的卑劣行为；后者则以伟大爱国诗人但丁的形象激励同时代人，从祖先那里汲取荣誉感和力量。这两首诗激情澎湃，悲壮雄浑，具有极大的艺术感染力。
1819年，莱奥帕尔迪要求离开雷康那蒂，遭父亲拒绝，他又因眼疾几乎失明，陷入了深沉的痛苦。这一年，他写下了田园诗《无限》，抒发对宇宙无限与永恒的深思，描绘自己与自然冥合的超然意境。随后写作的《致安杰罗·玛伊》、《为保丽娜的婚礼而作》、《致球赛优胜者》等诗歌，都贯串着追求民族独立和自由的精神。
1822年，莱奥帕尔迪离开雷康那蒂到罗马。一年后又返回家乡。1825年，他去米兰等地，目睹民族复兴运动遭到挫折后封建复辟的黑暗情景。这一时期虽写有《致席尔维娅》这样歌颂美和青春的田园诗，但多数诗篇充满忧伤、悲观的情调，如《小布鲁图斯》、《萨福的最后之歌》等。
1829年，诗人健康恶化，再度返回家乡。极度暗淡哀幽的感情流露于他的诗作《回忆》、《暴风雨后的宁静》、《乡村的星期六》、《一个亚洲游牧人的夜歌》之中。诗人哀叹青春是“枯寂的人生之唯一花朵”；抒发暴风雨后天气晴朗，人人欢欣的情景，但又深感人生的欢乐只是恐惧的间隙。
1830年，诗人永远离开了被他称为“活人的墓穴”的雷康那蒂，前往佛罗伦萨，3年后定居那波里。晚期的诗歌反映出他在痛苦中沉思的状况。《金雀花》呼吁面临被自然吞噬的威胁的人们，相亲相爱，团结互助。《鼠蛙交战记续篇》，以寓意的形式抨击奥地利入侵者，批评烧炭党人是言语重于行动的懦夫。《翻案诗》批评正在迅速形成的资本主义关系。
『叁』 莱奥帕尔迪的诗歌
暴风雨停歇了：我听到鸟儿展献歌喉，母鸡噗噜噜地飞上大路，咯、咯、咯地啼鸣。霞彩划破乌云，浸染了西边的山岗，乡村清澈如洗，山谷间一湾溪水澄碧透明。欣悦颤过每一颗心灵，喧嚣涌进了每一个角落，劳作又开始了。铁匠敞开了大门，抬头眺望潮润的天空，铁锤叮叮当当，伴奏着亢奋的歌声。姑娘拎起水桶去汲取充满香味的泉水；农夫担着瓜果重新踏上一条又一条小径，扔下日复一日的叫卖声。太阳又泛出了笑容，向高地、向山谷神采焕发地敬礼。仆人打开阳台。凉廊的大门：马车又登上了乡村驿道，车轮发出辚辚的微响，悠悠的铃声消失在远方。欣悦颤过每一颗心灵。生活什么时候曾象今天这般蜜甜，这般温顺?当柔爱充溢心胸，人乐于勤勉于耕，还是继续往日的工程，或者尝试新的探求?悲哀什么时候曾象今天这般褪色，这般淡然?忧伤是孕育欢乐的母亲，痛苦之树时常结出空枯的幸福之果；生活的追求者，也畏惧死神的降临；在痛苦的漫漫途程，沉默、冷漠、惶然的人们遭遇雷霆、狂风和骤雨凶猛的劈击。啊，慷慨大度的大自然，这就是你的恩典，你把欢悦馈赠给世人。人生的欢乐只是痛苦的间歇。你豪爽地施舍苦恼；忧伤四处蔓延：诞生于痛苦的奇迹，是多么珍贵的收益。人类的后裔啊，倘若你们呼吸些微的痛苦，你们将是快活的人，倘若死亡治疗一切忧伤，你们将是有福的人!
吕同六译
《暴风雨后的宁静》是诗人的田园诗代表作。开头描写暴风雨平息后万物明朗、人人喜气洋洋的景象，但随后笔锋一折，咏叹欢乐只是痛苦的瞬间和结果，感情跌宕，细微复杂，在写景抒情上别开生面。这首诗是诗人后期思想感情的写照。
——《春风译丛》(1985.1.)
哦，姣好的月亮！记得一年前，我来到这座山冈，满怀忧伤，又一次仰望你，当时你象现在一样，高悬在那边树上，把一切照亮。可是我当时热泪盈眶，你的脸儿就显得朦朦胧胧，因为我过去的生活既受尽折磨，现在也并没有变样，哦，我可爱的月亮。不过对痛苦的往事一一追忆，细细思量，对我也能帮不少忙。唉，青年时代该多么欢畅，那时我满怀憧憬和希望，而回忆的历程却不长。往事的回忆固然令人悲伤，而痛苦却天久地长！
钱鸿嘉译
这孤独的小山啊，对我老是那么亲切，而篱笆挡住我的视野，使我不能望到最远的地平线。我静坐眺望，仿佛置身于无限的空间，周围是一片超乎尘世的岑寂，以及无比深幽的安谧。在我静坐的片刻，我无所惊惧，心如死水，当我听到树木间风声飒飒，我就拿这声音同无限的寂静相比，那时我记起永恒和死去的季节，还有眼前活生生的时令，以及它的声息。就这样，我的思想沉浸在无限韵空间里，在这个大海中遭灭顶之灾，我也感到十分甜蜜。
钱鸿嘉译选自《意大利诗选》，上海译文出版社(1987)
『肆』 莱奥帕尔迪的一生是怎样的呢
莱奥帕尔迪，1798年6月29日出生在教皇辖地一个偏僻落后的城镇雷卡纳蒂。父母都是没落贵族。他10岁开始利用父亲丰富的藏书，刻苦自学，积累了广博的知识，精通希腊、拉丁文和英、法、西班牙等现代语言，17岁就写出了一些有价值的学术著作。
1815~1816年，莱奥帕尔迪从学术研究转到文学写作方面，翻译了摩斯科斯的田园诗、荷马的《奥德修纪》第1章、维吉尔的《埃涅阿斯纪》第2章以及传为荷马作品的《蛙鼠之战》，创作了《海神颂》。7年书斋生活使他经常患病。《死的临近》写于1816年，是他的第一首抒情诗。抒发了他当时的思想情绪，艺术上受但丁和彼特拉克的影响。1817年底，写出第一首有独创性的诗《初恋》，表达对已婚的表亲杰尔特鲁德·卡西的没有表露的爱情，对她的离开深感悲哀。
1817年初，莱奥帕尔迪在和爱国文学家彼特罗·乔尔达尼通信中诉说自己的理想和抱负，以及生活在家乡的苦闷。乔尔达尼发现了他的天才，经常指导他，促进了他在艺术创作方面的发展，1818年9月还曾来雷卡纳蒂访问他。
在这位爱国文学家的影响下，莱奥帕尔迪的思想发生了根本变化。在乔尔达尼离开雷卡纳蒂后，他写了两首著名的政治抒情诗：《致意大利》（1818）和《但丁纪念碑》（1818）。前者歌颂祖国过去的光荣，对意大利人为外国作战，不为祖国争取自由的行径给予有力地抨击，并通过描写斯巴达克健儿抗击波斯侵略、在温泉关为国捐躯的壮烈场面，从而衬托意大利人的卑小、怯懦；后者描写卑小、怯懦意大利在法国统治下所受的摧残和意大利人随拿破仑远征俄国葬身冰天雪地中的惨状，呼吁人们不再为侵略战争流血，并以爱国诗人但丁的崇高形象，激励他们为拯救祖国而奋斗。这两首诗崇高的爱国情操溢于言表，具有强烈的感染力，是当时最优秀的政治抒情诗，深深地激励了民族复兴运动时战士的斗志。
莱奥帕尔迪在偏僻的家乡感到孤独，内心蕴藏着丰富的感情，渴望得到爱情，又因貌丑多病，无法实现。他急欲想离开家乡，施展自己的才华，但遭到父亲的阻拦。1819年7月，他逃走失败，又加上患眼病9个月不能读书，因而感到世间一切虚无空幻，人生没有幸福可言。最后抛弃了宗教和灵魂不灭的信仰，形成了他的唯物主义的悲观哲学思想。
1819~1821年间，他所写的《无限》、《节日的夜晚》、《致月亮》、《孤独的生活》等最初的田园诗，反映了这个时期的思想和情感。例如，《无限》（1819）在寥寥15行诗中，写出诗人独坐在小山上，思考宇宙的无穷和永恒，心凝神释，与万物冥合的意境；《节日的夜晚》（1820）写诗人在寂静的月夜，以小山和篱笆以及月光下的屋顶和菜园想到自己爱情上的不幸，伟大的罗马帝国已成陈迹，内心充满悲怆情绪的情景。
这个时期，莱奥帕尔迪还写了一些哲理抒情诗，其中有的还贯穿着追求民族独立和自由的精神。《致安杰罗·玛伊》（1819），赞美玛伊发现了西塞罗《论共和国》的抄本，要求把古罗马和文艺复兴时期的著作和成就作为光复祖国的精神武器；《为保丽娜妹的婚礼而作》（1821），呼吁意大利妇女克尽鼓舞丈夫、养育健壮的后代的责任，不辜负祖国的厚望；《致球赛胜利者》（1821），号召青年锻炼体魄，拯救祖国。但是，《小布鲁图斯》（1821）和《萨福的最后之歌》（1822），则充满颓丧忧伤的情调。前者叙述古罗马政治家布鲁图斯兵败自杀，哀叹美德与宗教是欺骗，后者写古希腊女诗人萨福由于生来貌丑，因得不到爱情和幸福而绝望自杀，这些都反映了作者自身的真实情况，有自传性质。
1822年11月，他终于得到父亲许可，前往罗马。但他把罗马社会看作“文学和风俗的粪堆”，只有在诗人塔索墓前，感动得落泪。由于教廷对他的政治和宗教观点很怀疑，他在罗马未能找到工作。次年4月返回家乡。1825年7月，他应聘去米兰主编《西塞罗文集》，先后寓居米兰、博洛尼亚、佛罗伦萨和比萨。在佛罗伦萨参加过自由派集会，但不同意别对国家前途的乐观看法。1828年11月，因健康情况恶化而返回雷卡纳蒂。
从1822年秋~1828年最初的几个月，莱奥帕尔迪这个时期的主要成就是散文《道德小品集》，其中的作品绝大部分是1824年在家乡写成，1827年在米兰出版。1834年再版时，总共26篇。文章大多采取论说或对话形式，讲话者几乎都是有象征意义的历史人物或虚构的人物，内容主要是阐明作者的悲观哲学观点，诗的内容具有很好的注释，文笔朴素凝练，是标准的意大利古典散文。
1828~1830年他在家乡滞留的一年半时间，是他一生中最痛苦的时期。1830年4月，终于接受托斯康纳不具名的朋友们募集的救济金，永远离开了他早已厌倦的家乡。这一时期却是他诗歌创作的黄金时代。1828年4月，他在比萨已经写出优秀的田园诗《致席尔维娅》，怀念他所爱慕的、10年前死去的少女（他父亲车夫家的女儿），表达了对流逝的青春与希望的惋惜；席尔维娅在他的笔下成为意大利抒情诗中最动人的少女形象。
回到家乡后，莱奥柏尔迪又陆续写成一系列出色的田园诗《孤独的麻雀》（1829），通过写一只在春天独自唱歌飞翔的麻雀，来表达自己孤寂地度过青春；《回忆》（1829），咏叹青春是“枯寂人生的唯一花朵”，叹息自己在“鄙野的家乡小城镇”里虚度了这个美好的时代，回忆自己爱慕的少女奈丽娜；《暴风雨后的平静》（1829），描写雨过天晴、人们欣喜的情景，表明“人生的欢乐只是痛苦的间歇”；《乡村的星期六》（1829），描写星期六晚上都沉浸在各自的生活乐趣中的人，因为明天将会有孤独与烦恼；《一个亚洲游牧人的夜歌》（1830），通过孤独的游牧人对月亮和羊群发问的形式，说明人生只是走向死的历程没有任何幸福。这些诗以传神的笔触，勾画人物形象，描绘自然景色，感情细腻，文笔凝练朴素，格律自由多变，是优秀之作。
1830年离开家乡后，莱奥帕尔迪在佛罗伦萨住了大约两年，和那不勒斯青年安东尼奥·拉涅里结下深厚友谊。1831年2月，烧炭党在摩德纳和博洛尼亚发动起义，推举他为博洛尼亚议会代表，他不相信起义能够成功，便拒绝了。同年11月，他的《歌集》出版，使他成为欧洲诗人的优秀代表。
1833年10月，他和拉涅里一起在那不勒斯定居，并写下了他的晚期作品《翻案诗》（1834），作品讽刺当时正在形成的资本主义关系，揭露资本主义国家的种种罪恶，但对科学技术发展和人类进步持怀疑态度；在抒情诗《金雀花》（1836）里，作者明确提出“自然是人类的生母，就其意志来说，则是人类的继母”，人类如同维苏威火山上的金雀花，永远处于被自然毁灭的危险中，号召人类消除争端，对共同的敌人自然作斗争，这是诗人从悲观主义的哲学观点出发所得出的具有积极意义的结论；政治讽刺诗《蛙鼠之战续篇》（1837）以1820年那不勒斯革命为背景，主要嘲讽奥地利统治者和意大利自由派，认为前者倒行逆施，后者软弱无能。诗中用青蛙代表僧侣，用老鼠代表那不勒斯人，还用象征性的译名影射奥地利皇帝弗兰契斯科一世、那不勒斯国王斐迪南四世和奥地利首相梅特涅，赋予他们动物的形象，进行了尖刻的讥讽。
1837年6月14日，莱奥帕尔迪病逝在那不勒斯。他去世前两小时完成了《月落》一诗。1898~1900年陆续出版了他1817~1832年随时写成的《杂记》，《杂记》和《书信集》成为研究他的思想和作品的重要文献。
『伍』 为什么一个公寓房的不动产登记上的权利人是“开发商企业”，而不是购买者本人
2010博鳌房地产论坛在海南举行，本次论坛主题为“新政下的中国房地产”， 700位房地产行业精英以新锐前瞻的思想激烈碰撞，共同探讨新政下的中国房地产。 在论坛上， 万科企业股份有限公司副总裁肖莉在发言时 以下是肖莉的发言实录： 肖莉：各位朋友，下午好！非常感谢观点地产给我们这样一个机会跟大家分享关于金融的话题。实际上我拿到这个话题的时候，谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！ 首先看一下美国房地产概况，我们经常说中国房地产公司太多，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样 的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以显然开发商的数量不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10% ，当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和机遇。但是这个机遇来自哪里？金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？首先我们可以看在美国的开发商他大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42% 。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪在02年发行的股票 1.7亿美元 ，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。帕尔迪65%负债是由票据构成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限 9.9 年。而中国的长期负债，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。为什么小型开发商反而是贷款呢。因为本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。 贷款的形式也是非常灵活的，非常中国的贷款，要做到四证齐全，你拿到四证后，再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这方面，中国跟美国有很大的差异。简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险。所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行的。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。这也在提示我们，未来中国信用风险评估系统建立是非常必要。企业可以通过发新的票据筹集资金，偿还票据，这样就可以为且提供一个非常稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。 肖莉：融资渠道方面美国也是相当丰富的，中国是大量通过预收款作为融资工具，而在美国预收款基本上是没有的，而且在美国预收制度是非常宽松的，你只要有一个足够的法律依据。消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来由开发商来做，做完后收预收款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要预收款。这个也是国外一个基本的商业惯例，他并没有存在预收款要监管之类的。后面我会谈到中国的制度。目前制度框架下会给整个行业带来更多压力和风险。 这是中国的状况，国内这个贷款、预收款占到房地产开发资金比例70%，而且考虑销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来风险。从05年到09年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这个市场是极低极低，因为受制度框架限制。行业是缺乏一个长期稳定的资金来源，前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。不过我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了。造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为短期化。国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看到有时候发一个信托，一年半，但是一年半能产生这个收益吗？根本没有产生收益。但是你就要付这个钱，在这个过程中你又要借新的钱。这是长期没有稳定资金来源是这个行业重大缺陷。而资本市场融资规模是非常有限的，大家回忆07年应该记忆犹新，当时地价高涨的时候，媒体都报道有一个闭环，上市公司问股东拿钱最后推高房价。但是实际上我们看了这么多年下来，到底上市公司有多少资金是依赖于资本市场的，只有2%来自于资本市场的资金。所以整个规模是非常有限的。而房地产公司整个筹资的资金还是以银行贷款为主。而且基本上是保持在80%以上的水平。这样一个缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么。他会产生一个共振，加剧市场波动。融资渠道没有了，销售房子卖不动了，那就是预收款没有了，这两个资金都下来了。这两个资金下来后，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地，到了下一轮的时候，等到熬过这段时间，到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以造成总会有一个阶段出现供应短缺，就会出现短的波动非常明显，这是过去四年看的非常明显的。我们经常会讲，我们要在景气的时候卖楼，不景气的时候拿地。 190亿现金在手上。我们不能把这个钱全部花掉，我们还是非常谨慎，因为要看下半年销售情况。这就是没有长期资金，造成行业没法逆周期操作，如果有一个资金10年稳定给我们，这样就游刃有余。我们从上一轮市场调控可以看到资金共振的结果，基本上这三条曲线，金融机构贷款额增长，房地产开发贷款余额增长，以及购房贷款余额增长，这三组数据在同样一个波动，都上都下。受资金面紧张影响，开发企业被迫减少开工、减少买地，确保资金安全的结果也是非常明显。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个累计，所以我们可以看到上上下下，他都是非常的一致。我们其实还会关心另外一个，前面谈到在国外、在美国，其实包括在亚洲、香港、日本等国家，预收监管制度，因为他们不存在预收款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们消费者权益角度考虑，确实预收款是应该用它。因为你用了它，可能某个开发商快速拿 走，出国了，造成损失。所以理论上预收款监管是有道理。但是问题是如果大量依靠预收款超过40% 。，从而进一步减少开工、买地，到下一年状况就是没有供应，没有供应的结果或者供应非常少，所以我们觉得预收融资功能弱化会威胁资金的来源。 肖莉：还有一方面，民间闲散资金没有一个很好的渠道，我们看到城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2% ，所以实际上，民间有钱，但是它没有投资渠道，所以在没有办法去分散民间资金的时候，大量闲置资金进入股市、楼市，本来这个市场在这个供需不能平衡，供应比较少，需求比较旺盛的情况下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会推动房价上涨，它激化了房地产供需矛盾。这里我们可以看到工业企业利润率是非常低的，所以实体经济收益率非常低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域。这个也是在09年下半年热点城市出现快速上涨的原因，这里我们可以看到像北京、上海、杭州，右边这个表格显示了上海、北京、杭州和深圳一个比较高的价格的情况。而深圳这个价格涨幅非常大。因为深圳在08年的时候跌的比较多，但是上海跟北京相对来说，在08年会比较坚挺。 肖莉：所以简单来说，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度以来银行，这带来以下问题，银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化，资金来源和行业惊奇度高度相关，共振加剧行业波动，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。从融资渠道多元化角度来说，我们会有如下的一些思考，这是万科一个资金来源，其实我们也没有特别的优势，在05年的时候万科经营型现金流是82% ，就是说82%的钱靠自己卖楼维持企业运作，到06、07年我们做了融资，08年我们发了债，所以我们筹资活动现金流会增加一些，但是到09年也就是到今年因为资本市场到目前也是关闭了，我们看到经营活动现金流又上去72% ，其实这是这个就是卖楼的钱，换句话说，就是预售款。刚才谈到预售款，其实融资渠道存在进一步收紧的可能性和趋势。我们可以看到在之前是广州、东莞、佛山、惠州、海南等多城市已经实施了预售款监管，今年以来青岛天津启动预售款监管，成都、宁波苏州也已经开始讨论预售款监管。 第二，我们希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金
『陆』 莱奥帕尔迪的社会评价
莱奥帕尔迪的诗歌继承文艺复兴抒情诗的传统，语言洗炼朴素，格律自由多变，善于通过饱满的情感、鲜明的形象、生动的写景来抒发细微的心理活动，对意大利近现代诗歌有很大影响。
莱奥帕尔迪也是一位散文家。他的《道德小品集》借具有象征意义的历史人物或虚构人物，来阐发哲学观点，《杂记》是他1817～1832年间信手写下的笔记。
『柒』 问：我想知道，迅驰集团到底是真，是假
答：你好，是真的，我是美国最大房地产建筑开发商Pulte Homes，Lnc,(PHM,下称帕尔迪)公司的职员，08年迅驰集团以13亿美金资金投资了我们公司，成为股东之一，我借此机会也成为了迅驰集团的会员，投资了3万元，次年，到期日，我如实收到了我的投资收益，13.44万元，虽然那时美国还处于金融危机中，房地产行业也进入了恶化阶段，我们公司2009年2月26日发布08年财报显示净亏损达到14.7亿美元，当时的股价也受到了影响，迅驰集团居然没有受到金融危机的影响，他们的投资商的投资收益也没有受到影响，我便将迅驰集团介绍给了朋友和同事们，现在我已经是长期会员了，每年我都会将我得到的大部分收益进行继续投资，迅驰集团是一家实力强大的公司，目前已经是全球最大的私募基金公司了，今年他们也推出了公司内部发行的原始股票，我也进行了购买，我相信，我会在迅驰集团的屡屡机会中，抓住机会，赚更多的钱的！
『捌』 f1车手(吉米-莱科宁)
我是第一个回答的 12-29 22:38
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参赛次数 17
获胜次数 6
登台次数 12
得分次数 15
完赛次数 15
退赛次数 2
杆位次数 3
最快圈速次数 6
杆位获胜次数 2
帽子戏法次数 1
领跑圈数 176
年度积分 110
获得冠军的分站分别是
1澳大利亚站，8法国站，9英国站，14意大利站，16中国站，17巴西站
在F1的历史上，此前一共有10次出现了三名车手在最后一站比赛中争夺冠军的局面，最近的一次是在1986年。
在这十次有六次都是排在后面的车手最终完成了逆转夺取了冠军的宝座。
●1950年 F1元年的车手世界冠军就是在最后一战诞生，方吉奥(27分)、法吉奥尼(24分)、法里纳(22分)分列车手积分榜前三位，最终领先的方吉奥和法吉奥尼都没有完成比赛，法里纳夺冠并一举成为F1第一个车手世界冠军得主。
●1951年 连续第二年需要在最后一战定江山，阿斯卡里(25分)、方吉奥(22分)、冈萨雷斯(18分)赛前占据前三位，笑到最后的是方吉奥，阿斯卡里的退出让夺冠的阿根廷人完成逆转。
●1956年 方吉奥(30分)、科林斯(22分)、贝布拉(22分)又将冠军悬念留到最后一战，虽然方吉奥没有完赛，但其余两人也没有取得足够分数，冠军仍属于方吉奥。
●1959年 故事的主角变成了杰克·布拉汉姆，澳大利亚人最后一战前以31分领先诸雄，追赶者莫斯(25分)和布鲁克斯(23分)虎视眈眈。布拉汉姆最后一战一分未得，而对手也没能实现反超。
●1964年 格兰汉姆·希尔手握39分进入最后一战，紧随其后的是苏蒂斯(34分)和吉米·克拉克(30分)。老希尔最后一战退赛，而苏蒂斯取得亚军，从而以40分加冕世界冠军。
●1968年 格兰汉姆·希尔又一次领先进入最后一战，当时他以39分领先杰克·斯图瓦特(36分)和赫尔姆(33分)。这次老希尔没有出错，最后一站夺冠从而登顶。
●1974年 菲蒂帕尔迪和莱戈佐尼最后一站前同以52分并列榜首，前者分站夺冠次数多而占先，而塞科特(45分)同样具备夺冠可能。最后一站菲蒂帕尔迪只取得3分，不过两个竞争对手1分未得，成就了巴西人的世界冠军伟业。
●1981年 总决赛之前，路特曼(49分)、皮盖(48分)、拉斐特(43分)难分高下，而皮盖最终后来居上。
●1983年 还是皮盖，巴西人在最后一战前以55分处于积分榜第二位，前有堵截普罗斯特(57分)，后有追兵阿努克斯(49分)。皮盖又一次鸿运当头——虽然最后一战他只取得第三拿到4分，但两个竞争者更惨，空手而归，皮盖梅开二度。
●1986年 皮盖又一次跻身最后一战的三国演义，当时他与普罗斯特同积63分，巴西人因为分站夺冠次数多而位于第二，领先者是英国车手曼塞尔(70分)。结果，不幸的曼塞尔在最后一站退赛，皮盖取得了亚军，被折桂的普罗斯特强压一头。
『玖』 帕尔迪的公司
1950年，18岁的威廉·帕尔迪在底特律出售了他开发的第一栋房产——那五间带走廊的平房是帕尔迪房地产公司至今仍津津乐道的经典，一直到现在那栋房子仍很结实。帕尔迪公司建设的房屋以质量好而著称。
1956年，帕尔迪公司正式成立了。它最初的开发主要集中在（当时）底特律郊区比较大型的住宅项目和一些商业地产上。在上个世纪50年代末，比尔决定专注住宅房地产项目的开发，并成立了第一家分公司。
60年代是帕尔迪公司迅速成长的年代，在施工设计和技术方面，帕尔迪公司拥有了几项“第一”，比如带有未完成的“bonus space”的住宅设计（后来在1971年申请了专利），这些“第一”奠定了帕尔迪公司房地产设计行业的领导地位。
为了进一步开发自己的特色，帕尔迪公司开始建设带有它显著特色的“样板房”。帕尔迪公司的成功促使了公司迅速走出密歇根州，进入了华盛顿、芝加哥和亚特兰大等城市。今天，这些地区仍然是帕尔迪公司业务的重要组成部分。1969年，帕尔迪股份有限公司的股票上市，首次发行了20万股公众股。
70年代是新计划执行的年份，尽管当时美国的通货膨胀很严重，但是公司通过集中精力开发最具价值的中低档成本的初级房地产项目也获得了相当的发展，公司继续在包括波多黎各在内的10个主要市场上扩张。公司股票也开始在美国证券交易所（AMEX ）上市交易，公司的代码为PHM。顾客们认为帕尔迪公司所建设的房屋是“质量最好”的。帕尔迪公司在美国率先对建筑材料和建筑物提供了担保。为了进一步满足顾客的需求，ICM抵押公司（现在帕尔迪抵押公司的前身）成立，目的是管理房屋的整个销售流程。在1979年，帕尔迪公司的雇员达到了1548人，十年间增长了1238%。
80年代是帕尔迪公司绘就增长蓝图的年代。在1985年，鲍勃·伯吉斯成为公司的主席和COO。在他的领导下，帕尔迪公司实施了一系列具有行业先导性的创新。帕尔迪领先品质指标（PQL）被引入，个体承包人和雇员都签订了质量和客户满意度指标。
在“消费者关怀计划”中，PQL创新之一，帕尔迪公司开始对消费者进行培训，告诉消费者对他们的房屋如何正确地保养。为了规避利率剧烈波动的风险，ICM抵押公司推出了一些创新抵押计划。在1983年，母公司（PHM corporation）的股票在纽约证券交易所上市。总资产从1981年的2.38亿美元增长到了1989年的4.33亿美元，增长了155%。
进入90年代，帕尔迪公司进入了快速扩张的阶段。公司的业务扩张到了全美25个州和40个市场，包括1996年进入了墨西哥市场。90年代主要是集中精力凝练整个业务流程，包括准确鉴别和获得最具投资价值的地块、通过细分目标客户群来改善销售技术、通过降低成本来建设affordable housing（相当于中国的经济适用房）以满足需求的增长。在1996年，在供应房屋设备方面，与通用电气(GE)建立了排它性战略合作关系，1996年收购了田纳西的拉德诺房屋公司(Radnor Homes)和佛罗里达的迪佛士( Di Vosta)住宅建筑公司。1999年以现金收购黑石(Blackstone)公司老年住宅业务。
1996年，帕尔迪公司庆祝成立40周年的庆典，也取得了连续40年收益率持续增长的记录，这是全球的房地产公司中无可匹敌的记录。帕尔迪公司也被全美房地产协会和《建筑商杂志》授予“美国最好的房地产开发商”。1999年，房地产总收入达到了29亿美元。
2000年之后被帕尔迪公司定为超越自我的年代。2000年，公司的总收入达到了40亿美元，也是威廉·帕尔迪建设自己第一栋房屋的50周年。2001年7月，帕尔迪公司和老年住宅开发商德尔·韦伯(Del Webb)合并，成为了美国最大也是最赚钱的房地产开发商。公司的名称也从Pulte Home Corporation更名为Pulte Homes, Inc.，这反映出了公司的商标价值和更加集中于核心的住宅建筑开发。
在2001年年末，董事会主席兼CEO鲍勃·伯吉斯退休，马克·奥博瑞恩成为公司总裁兼CEO，经过一段时间过渡，2002年5月，理查德·杜格斯（Richard J Dugas, Jr. ）成为总裁兼CEO，威廉·帕尔迪成为董事会主席。根据帕尔迪公司网站提供的最新数据，目前，它把其涉猎的市场划分为16个子市场，在其中的7个市场中被消费者评为最满意的房地产开发商。2004年，公司的收入达到106.63亿美元，净收入达到了8.37亿美元，边际利润达到了7.9%，资本负债率为41.0%，雇员超过11000人，在全球建设了超过37万套房屋。在50多年的时间里，帕尔迪公司的市场遍及美国大陆本土，以及阿根廷、墨西哥、波多黎各等海外市场。
很多国家的房地产公司将帕尔迪公司作为自己的追赶目标，取得如此成就，与帕尔迪公司独特的客户理念息息相关。帕尔迪地产国际公司前任主席Mr.John S.Gallagher说过，“如果有什么成功信条，按重要性排列应是：客户——社会——企业，如果开发商充分考虑客户需求，则会很好地满足社会需求，在这两点得以满足后，事业发展则顺理成章，不用担心赚不到钱。”
帕尔迪公司认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期（生命阶段），分两大类，A以个人为单位的客户，B以家庭为单位的客户；二是客户的支付能力，以这两个因素为坐标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵，帕尔迪公司建立了两大类，共有11类细分客户。按照以个人为单位的客户，分首次置业者、常年工作流动人士、大龄单身贵族、活跃长者，按照家庭为单位的客户，分单人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、空巢家庭、双人工作丁克家庭、富足成熟家庭，各个细分类客户的年龄段逐步上升。
首次置业者以年轻未婚青年居多，他们的购房主要满足单纯的居住需要，他们的支付能力最低；常年工作流动人士也多以独身为主，由于他们常年在外，需要解决“居无定所”问题；大龄单身贵族物质上比较充裕，精神上追求比较自由的生活状态，所以对房子的舒适程度有较高要求；活跃长者在美国主要是指二战后“婴儿潮”一代人，他们虽然大多数面临退休或已经退休，但是他们已经积累了比较多的财富，追求幸福的晚年生活，这一阶层的住房需求近年来迅速增加，是美国房地产市场的一个重要战略机会。
单人工作丁克家庭多是指已经结婚但未生孩子，丈夫工作，妻子做了家庭主妇；双人工作丁克家庭，夫妻二人都工作，收入比前者自然要高一些，购房能力也要高一些；而有了孩子以后，家庭的经济负担就随之加重，体现在住房购买行为上，一方面要考虑经济负担，一方面要考虑抚养婴儿的需要；单亲家庭在收入上比有婴儿家庭要低一些；工作逐步稳定，孩子也长大成人，就成了成熟家庭；接下来随着财富的积累就成了富足成熟家庭；而子女最终也要离开，就演变成了空巢家庭。 这个分类中，各个细类客户的年龄段逐步上升。而按照支付能力上升排序则依次是：单人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、空巢家庭、双人工作丁克家庭、富足成熟家庭。
把上述11类客户一网打尽，帕尔迪就基本上实现了“从摇篮到坟墓”的终身锁定，每个人或者家庭都可以从这11种客户细分中找到自己的位置。
帕尔迪公司宣称：“让客户信任我们，让他们终生都在购买我们的住房！”帕尔迪公司的现任CEO Richard J. Dugas指出:“客户体验对于帕尔迪公司的长远发展是非常重要的。”