① 如何分析不动产信托的分类和优点
不动产信托是指委托人出于管理或增值的目的，将其合法拥有的土地及地面固定物作为信托财产委托给信托投资有限责任公司，作为受托人的信托投资公司依据信托合同的约定，对信托财产进行管理、运用和处分的信托业务。不动产信托主要有房地产信托和土地信托，具有财产独立性的特点。在信托期间，不动产的名义所有权归信托公司所有。可以根据不同的需求设立信托。在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信托终止时，可能信托财产会以货币、证券等形态出现，具体情况以信托合同的约定为准。
② 不动产信托的概念
不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。
在不动产信托中，通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中，受托人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。
③ 不动产信托的发展
早在20世纪20年代，中国的上海就出现了信托业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复。其后信托业利得财富得到空前发展。这一时期，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行，信托投资业的发展也出现了很多的问题，信托业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。
第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司获得了一个健康发展的空间。
1998年，中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务，不过随着中国信托第五次整顿的结束，各大信托机构纷纷调整自己的业务，逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日，第一个不动产信托计划――5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年，每份信托合同金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4%（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，受到房地产业界的追捧，同时也为绝大多数信托网公司看好。
④ 不动产信托的业务流程
1、委托人与信托公司接洽，并提供相应材料，就设立不动产信托事宜进行商谈。
2、信托公司对委托人的资格及其合法拥有的不动产进行评估。
3、评估合格后，信托公司根据委托人的需求，在相关法律法规的约束下，设计开发相应的不动产信托产品。
4、委托人、受托人和其他当事人（如受益人、借款人、担保人等等）签订《信托合同》、《贷款合同》、《担保合同》等相关法律文件。
5、委托人交付信托财产，并与受托人按照《信托合同》条款和有关规定办理信托财产的抵押、过户手续或信托登记手续。
6、受托人严格依据《信托合同》的约定，为信托目的的实现和受益人的权益，对信托财产进行管理、运用和处分。
7、信托结束时，受托人依据《信托合同》的约定，对信托财产和收益向信托当事人进行分配。
⑤ 什么是不动产信托
不动产信托是指委托人出于管理或增值的目的，将其合法拥有的土地及地面固定物作为信托财产委托给信托投资有限责任公司，作为受托人的信托投资公司依据信托合同的约定，对信托财产进行管理、运用和处分的信托业务。
⑥ 进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作
7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，要充分认识基础设施REITs的重要意义。“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。
《通知》明确，加强投融资机制创新。鼓励重点领域项目原始权益人用好基础设施REITs模式，开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展。探索结合本地区实际，加强项目和行业优化整合，提升原始权益人资产规模和质量。深化投融资体制改革，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，促进“两新一重”和补短板项目建设。
以下是全文：
国家发展改革委关于进一步
做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知
发改投资〔2021〕958号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五’规划《纲要》”），以及我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40号文”）等要求，进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）试点工作，现就有关事项通知如下：
一、不断深化认识，加强支持引导
（一）充分认识基础设施REITs的重要意义。“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。
（二）结合本地实际加大工作力度。各地发展改革委要充分发挥在发展规划、投资管理、项目建设等方面的经验，做好项目储备，加强协调服务，帮助解决问题，促进市场培育，充分调动各类原始权益人的积极性。鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，促进基础设施REITs市场健康发展。
（三）加强政策解读和宣传培训。采取多种方式加强政策解读，总结推广典型经验，宣传推介成功案例，推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。组织开展多种类型的业务培训，帮助有关部门、地方政府、原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、中介机构等，掌握和了解与基础设施REITs相关的政策法规、管理要求，进一步熟悉基础设施REITs的操作规则，不断提升参与试点的意愿和能力。
二、加强项目管理和协调服务
（四）加强项目储备管理。及时梳理汇总本地区基础设施REITs试点项目，将符合条件的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库，做到应入尽入，未纳入项目库的项目不得申报参与试点。督促有关方面适时更新项目信息，动态掌握入库项目进展，及时剔除不符合要求的项目，切实保障入库项目质量。
（五）推动落实项目条件。对纳入项目库的意向项目，要结合发展需要和项目情况，推动做好相关准备工作。对储备项目，要及时掌握项目进展，与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所、有关行业管理部门、有关行政审批部门等加强沟通，依法依规办理相关手续，帮助落实发行基础设施REITs的各项条件。
（六）充分发挥政府投资引导作用。用好引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项，支持回收资金投入的新项目加快开工建设，促进形成投资良性循环。在安排中央预算内投资、地方政府专项债券时，对使用回收资金投入的新项目，以及在盘活存量资产方面取得积极成效的项目单位，可在同等条件下优先支持，充分调动盘活存量积极性。
三、严把项目质量关
（七）规范编制申报材料。督促指导项目原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等有关方面，严格落实本通知规定，按照统一的申报要求，认真编制项目申报材料。项目申报材料应真实、完整、有效，不得存在虚假记载、误导性陈述、重大遗漏等情况。
（八）切实保障项目质量。严格按照试点有关政策规定、项目条件、操作规范和工作程序，坚持标准、宁缺毋滥，认真把关申报项目质量，成熟一个、申报一个。项目申报工作要对各种所有制企业、本地和外埠企业一视同仁、公平对待。优先支持贯彻新发展理念，有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生、推动区域协调发展、推进县城补短板强弱项、增强创新能力等的基础设施项目。
（九）提高申报工作效率。各地发展改革委要在严格防范风险前提下，切实承担责任，优化工作流程，及时向我委申报项目，不符合试点条件和要求的项目不得申报。如相关省级发展改革委向我委申报明显不符合要求且情况比较严重的项目，我委一定时间内将不再受理该省级发展改革委项目申报。我委将持续完善工作程序，进一步提高工作效率，及时将有关项目推荐至中国证监会、沪深证券交易所。
四、促进基础设施REITs长期健康发展
（十）引导回收资金用于新项目建设。引导原始权益人履行承诺，将回收资金以资本金注入等方式投入新项目建设，确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。加强跟踪服务，对回收资金拟投入的新项目，协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。对原始权益人未按承诺将回收资金投入到相关项目的，要及时督促落实。
（十一）促进存续项目稳定运营。推动基金管理人与运营管理机构健全激励约束机制，提高运营效率，提升服务水平，保障基金存续期间项目持续稳定运营。引导运营管理机构依法合规运营，处理好基础设施项目公益性和商业性关系，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。
（十二）加强投融资机制创新。鼓励重点领域项目原始权益人用好基础设施REITs模式，开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展。探索结合本地区实际，加强项目和行业优化整合，提升原始权益人资产规模和质量。深化投融资体制改革，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，促进“两新一重”和补短板项目建设。
五、加强部门协作和政策落实
（十三）加强与相关部门沟通合作。各地发展改革委要与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所密切协作配合，加强信息共享，共同稳妥推进试点相关工作。加强与本地区行业管理、城乡规划、土地管理、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门沟通交流，协调解决项目推进过程中存在的问题，促进形成工作合力。
（十四）抓好政策贯彻落实。严格落实40号文，以及国家发展改革委、中国证监会相关工作要求，确保试点工作稳妥推进。不得出台不符合40号文等精神的配套文件，不得违反40号文等明确的规则、规范、条件和程序推荐项目。对向不符合40号文等精神的项目提供发行基础设施REITs相关服务的中介机构，及时进行提醒和约谈。
自本通知发布之日起，基础设施REITs试点项目申报等有关工作依照本通知执行。
特此通知。
附件：基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求
国家发展改革委 2021年6月29日
⑦ 不动产投资信托基金是什么
不动产权投资的信托基金就是一个非常大的基金，它的机构是非常好的基金。
不动产登记暂行条例实施细则（讨论稿）》（以下简称《细则（讨论稿）》）开始在国务院相关部门间进行讨论，讨论已基本完成。《细则（讨论稿）》共15章192条，包括了总则、一般规定、土地所有权登记、国有建设用地使用权等登记内容，以及登记资料的查询、保护和利用等信息。
2014年12月22日，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）公布，将于2015年3月1日执行。为了保证《条例》的顺利实施，相关部门进一步细化登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等，明确和统一不动产登记表卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求，以健全《条例》的配套政策而制定《细则》。
2014年12月25日，从国土资源部获悉：国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。
《细则（讨论稿）》显示，国家级不动产的登记管辖并不参照《条例》执行。具体内容是在第2章第9条，“中央国家机关使用的国有土地使用权以及建筑物、构筑物所有权登记发证参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的有关规定。所以也是可以做的。
⑧ 发改委：进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点
6月29日，国家发改委发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知。
通知强调，各省、自治区、直辖市要不断深化认识，加强支持引导；加强项目管理和协调服务；严把项目质量关；促进基础设施REITs长期健康发展；加强部门协作和政策落实。
同时发布基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 试点项目申报要求，其中提到试点行业包括：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等。
申报要求中规范项目需满足基本条件：基础设施项目权属清晰、资产范围明确、土地使用依法合规、基础设施项目具有可转让性、基础设施项目成熟稳定、资产规模符合要求、发起人(原始权益人)等参与方符合要求。
申报要求还对申报材料要求、申报程序、项目审查内容、 中介结构要求等做了明确。